小产权房的危害及其他

　　五、“小产权房”的处理

　　“小产权房”已经成了一个社会问题，从大城市蔓延到中小城市，并且愈演愈烈，花样愈变愈多。比如开始只有集体土地上的非法开发商品房问题，而今又衍生出了国有土地上的非法开发商品房问题。在国有土地上的非法开发又分个体开发、合伙开发、办总证开发、携款潜逃不开发等多种情况。那么，怎样处置目前已定局的“小产权房”问题呢？我们认为，应从以下几方面入手：

　　1、依法打击黑开发者。黑开发之所以存在，并且屡禁不止，主要是黑开发者藐视法律的威严，钻营法律法规之间的空隙。政府相关部门要对黑开发“小产权房”市场进行充分的调查研究，掌握全面底数，分名别类，登记建册。对那些搂盘较多、金额巨大、态度不好的黑开发者，必须依法坚决打击，极个别的应追究刑事责任。利川市龙潭村委会在集体土地上开发“小产权房”的主要负责人被刑事拘留并判刑，这就是一个很好的开头，这也体现了利川市政府在打击黑开发“小产权房”方面的一个积极姿态和铁腕决心。但是，在对待在国有土地上进行的黑开发，虽然开了几次部门负责人联席会议，仍没有拿出一个法律性的决断，国有土地上的黑开发仍然蔓延。我们建议，无论集体土地上的黑开发“小产权房”行为，还是国有土地上的黑开发“小产权房”行为，一经证据落实，都应该依法从重从快从严打击，确保健康的市场经济秩序。

　　2、全额追缴税费。黑开发“小产权房”之所以愈演愈烈，是因为利益驱动使然。赚“泡火钱”、赚“黑心钱”，是黑开发的目的。既然是这样，要让黑开发者无钱可赚，并使那些妄图继续进行黑开发的人望而却步。工商、税务、建设、规划、环保、环卫等各职能部门联合起来，用足用活政策，依法按规定数缴纳各种税费，同时还可以按法律法规追加适度的罚款，不能让黑开发者有利可图。这样，合法开发者才心平气顺，老百姓也才心满意足。总之，法律面前必须人人平等。

　　3、适度保护消费者。大多数购买“小产权房”的人是中低收入家庭，也是无辜的，极少数“明知不能买而买的”人也应该宽谅，因为不是他们的错，而是监管部门的监管不力的错，是国家法律法规出现“漏洞”的错。辛辛苦苦几十年，花钱也是几十万，房屋产权应该归属于他们。对他们办理具有一定前置条件的“特殊房屋所有权证”，这也是建立和谐社会的政治需要，更是保护这些中低收入家庭经济利益的需要。保护消费者的“小产权房”的方式有两种，一种是办“总证”，另一种是“特殊房屋所有权证”。办“总证”就是按“民房建设”方面的相关法律条款，在《土地使用证》、《规划许可证》等相关证件齐全的情况下，把《房屋所有权证》办给开发者，再由开发者与和购房户签定居住合同，规定60年70年居住权即可。办理“特殊房屋所有权证”为分户办理，象商品房一样办到各家各户。“特殊房屋所有权证”和一般的《房屋所有权证》前置条件应该是有区别的，不然就会鱼目混珠，或者国家的法律威信受损。“特殊房屋所有权证”至少应有这样几个前置条件：第一，进行部门综合验收；第二，缴讫各种个人税费；第三，不能上市交易，只能购买者居住。不能上市交易的原因在于成品房的基础验收十分困难，这也是我市政府多次会议无法决断的一个难题。几米、几十米的地下桩基，凭目前的科技手段是无法检测的。无法验收合格的房地产产品上市交易，势必会带来许多安全隐患，特别是三十年四十年后，这种隐患也就越来越明显了。

　　4、加强源头管理。

　　源头管理，是杜绝“小产权房”蔓延的重要手段，根据目前“小产权房”存在的现状，我们认为主要从以下五方面加强管理。

　　第一、明确土地用途。房地产开发的源头首先在于土地的取得。而目前，我国的土地资源分全民所有土地和集体所有土地。在集体土地上进行商品房开发容易管理，因为要改变土地的性质必须报政府批准，政府根据城市发展规划可以批准，也可以不批准。没有经过批准改变用地性质而进行商品房开发的，完全可以依法打击。但是，全民所有制的土地就不一样了，土地属于某个人、某集体所有，非法从事“小产权房”开发就不容易打击了，一旦房屋建成私自销售之后，拆不能拆，不办证又带来诸多社会矛盾。因此，在国有土地供应上，一是要明确土地用途。居住、商住、公益、绿化等要注明，以便竞买者能够甄别，同时考虑好自己的投资意向。二是个人购买国有土地建筑私户的面积要限制，人均只能占有多少平方米，不允许个人超面积购买和屯积住宅土地。我市10宗黑开发“小产权房”，9宗是国有拍卖土地。一旦竞买者花几十几百万元取得了土地，想在短期内收获投资成本，只有走商品房开发一条路。也可以说是“逼上梁山”了。因此，土地供应部门应该根据城市建设总体规划在提供土地之时，明确土地用途。对于商品房开发用地的竞卖，还应把“开发资质”作为准入条件之一。

　　第二、限制建设规模。规划部门是杜绝“小产权房”产生的第二道关口。规划部门至少在两个方面要把关，一是拥有者的这块土地是不是修建房屋的地方；二是私人住宅应控制在多少建筑平方米、多少楼层以内。往往因为这两点的缺失，造成了“小产权房”的雨后春笋局面。目前我们的规划在私房建设上“只认钱，不认面积”。许多“小产权房”开发者正是抓住了这一点，以个人的名誉申请建房，楼高九层十层，面积上千上万平方米，然后私下进行销售。因此，建议规划部门应根据大、中、小城市百姓居住、生活实际，出台私人建房的楼层、建筑面积的限制标准等，这样有利于“小产权房”现象的遏制和公共安全的保障。

　　第三、加强建设管理。这是控制“小产权房”现象第三个关口，也是加强民用、个人建筑安全的重要一环。目前，我国在公用建筑或国家建设方面要求比较严格，法律法规也越来越完善。但是在民用个人建筑方面，基本上是撒手不管，在每年的建筑行业安全事故上占绝大多数比例，有的民用个人建筑一次性死亡达五六人。虽然民用个人建筑因为工程质量、安全防范问题出现了伤亡事故，很少找政府的麻烦，既不需要上报数据，更不需要调查汇报，都是“民间自己摆平”的。但是，作为一级政府，或政府的行业主管部门同样是有不可推卸的责任的，就象过去的私人黑煤窑一样，“生命大于天”，必须加强管理。国家在民用个人建筑方面，过去虽然有一些概念化的条例，但不具体，不便于行业主管部门操作。建议出台更加细致、更加规范的监督管理条例，这不仅仅是杜绝“小产权房”现象的需要，更是为了百姓生命安全的需要。

　　第四、房产登记提前介入。目前的房地产管理部门是个“阴阳人”，说是政府职能部门，而所干之事完全是售后服务；说是社会中介组织，又在行使政府的一些执法权。特别是《房屋登记管理办法》出台后，这种“两性”现象更加突出，房地产管理部门的主动性被完全限制，只要有《土地使用证》和《规划许可证》，你就必须为其登记办理《房屋所有权证》，不论房屋来源的合法性、建筑的安全性、家庭关系的合理性等等。这样一些规定，与房地产管理部门权限漫不着边际的“小产权房”现象又叫房地产管理部门怎样去收拾残局呢？就是在我们的一些地方，大的楼盘开发，大的居民小区开发，只有国土、规划、发改、建设几家的发言权，何曾见过房管部门的红头文件？无论是商品房求大于供价格的居高临下，还是供大于求价格的一落千丈，对于仅授权“售后办证”的房管部门又能承担什么责任呢？因此，建议修改《房屋登记管理办法》，变房管部门被动服务为提前介入，特别是商品房开发必须按照房管部门制定的年度开发计划进行，严禁滥开发、超计划开发；同时，民用个人建房也要实行建设前办证申报制，对于超高层、超规模的非法民用个人建房拒绝受理办证。这样才有利于遏制“小产权房”现象的再度浪潮。

　　第五、其他部门也要有发言权。目前，纵观各地的民用个人建房，没有消防、环保、城管的发言权，因此，建房者随心所欲，排放排泄满地都是，严重影响了消防安全和环境卫生，是城市脏、乱、差最根本的原因。因为国土只管地界，规划只管面积，建设只管钢筋水泥，房产只管成品，谁去过问消防通道、消防设施和环境卫生、居住卫生呢？所以，建议在民用个人建房上也要给消防、环保、城管等部门一个发言席。这样也有利于杜绝“小产权房”现象的发生，更有利于城市的亮化、美化以及居住的安全和舒适。

　　总之，“小产权房”问题大，矛盾多，我们必须彻底解决已建问题，坚决遏制正建或将建工程，全力维护房地产市场正常的建设、经营秩序，共建和谐社会，共创美好家园。

关键词：小产权房,房价,土地制度