小产权房的危害及其他

　　三、“小产权房”的违法性

　　“小产权房”属于违法建筑，这是我们的基本结论。结合利川的实际，“小产权房”主要违反以下法律法规。

　　1、土地法。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制……国家依法实行国有土地有偿使用制度”。显然，在没有进行“有偿使用”的集体土地上进行商品房开发，是违反土地法的，即使象有些乡镇颁发了《土地使用证》、《房屋所有权证》也是无效的。第八条还规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有”。城市非农居民到农村去购买集体土地上建设的“小产权房”，是变相地侵占农村集体土地，属于违法行为。北京画庄那些画家们之所以官司输给村民，就是这个原因。同样，国有土地上的把私宅建设变为商品房开发，也改变了用地的性质，也违反了土地法。

　　2、城乡规划法。《中华人民共和国城乡规划法》第九条规定：“任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理”。第十一条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门负责本行政区域内的城乡规划管理工作”。《村庄和集镇规划建设管理条例》第三十六条规定：“在村庄、集镇规划区内，未按规划审批程序批准而取得建设用地批准文件，占用土地的，批准文件无效”。通过以上条款来看“小产权房”，我们应当注意三点，一是不是在规划范围内；二是不是取得了建设规划；三是不是规划的房地产开发地段。事实上，所有集体土地上的“小产权房”是没有规划的；国有土地上的“小产权房”变私宅为商品房开发，改变了规划意图，也是违反规划的。

　　3、建筑法。《中华人民共和国建筑法》第二章第一节规定了“建筑工程施工许可”，第二条规定了“建筑企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位的从业资格”等。但是“小产权房”不但没有这些程序，连这些从业的单位都没有，怎样去保证工程建设质量？

　　4、房地产管理法。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条规定“设立房地产开发企业，应当具备下列条件：(一)有自己的名称和组织机构；(二)有固定的经营场所；(三)有符合国务院规定的注册资本；(四)有足够的专业技术人员；(五)法律、行政法规规定的其他条件”。“设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记”。也就是说，从事房地产开发经营，必须具备两个前提，一是到房地产主管部门申请获得批准，二是到工商行政管理部门进行登记，否则就是无证开发、黑开发，必须坚决打击。“小产权房”在房地产开发方面还违反了《中华人民共和国测绘法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《物业管理条例》、《房屋登记办法》等法律法规。

　　5、安全法。《中华人民共和国安全生产法》第十条规定“生产经营单位必须执行依法制定的保障安全生产的国家标准或行业标准”。而“小产权房”基本上是自主开发，缺乏相应的质量监管程序和手段，既无建设前的安全方案，也无建设中的安全防范，更无建设后的安全保证，怎样去保证建设中建设者的安全和建设后住房者以及广大百姓的生命财产安全呢？

　　6、税法。在“小产权房”中，建设者逃税，房屋买卖也逃税，严重违反了《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税条例》、《中华人民共和国契税暂行条例》等，致使国家税费大量流失，严重损害了国家利益。据统计，利川市的“小产权房”目前在500套左右，建筑总面积约60000平方米，成交平均单价为1200元/㎡，共计销售额为7200万元，按平均总税费35%计算，偷逃各类税费2520万元。这仅仅是一个84万人口的利川市，概之全国，偷逃税费不知多少个万亿。

　　7、其他法律法规。由于“小产权房”生存在“真空”状态，无人管理，也无法管理，违反的法律法规太多，不胜枚举，其中还包括《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国档案法》等等。

　　四、“小产权房”的危害性

　　“小产权房”的存在有百害而无一利，就象有的百姓形容的那样“是一颗随时都有可能爆炸的定时炸弹”。

　　1、危害公共安全。无论是集体土地上的“小产权房”还是国有土地上的“小产权房”，开发者为节约成本，实现利益的最大化，都没有经过地质勘探、图纸设审、施工质检、消防验收等法定程序，有的最多只有一个简单的草图设计，并且是根据建设者的需要边施工边修改，完全没有章法限制。在建设中，大多数建筑采用的是劣质钢材、劣质砖块，没有一样符合国家检验标准。我们在调查中发现，有的“小产权房”高层达到八九楼，有的建筑总面积达到7000多平方米，居住人口200多人。“小产权房”的建筑工人也都是一些农民工，没有正规的建筑工程队，就跟修私房一样。建成的“小产权房”除了居住外，有的还开办了歌厅、舞厅、商场、宾馆，成了公众聚集地，其安全危害性是可想而知的。

　　2、扰乱市场秩序。房地产市场有一定的准入规则，不是任何房地产品都可以入市交易的。比如无证房、抵押房、查封房和不合格商品房等等，都不允许在市场上流通。而“小产权房”的建设至少少了土地出让金、交易税费、地勘图设、质检监理等30%的成本投入，而加上建筑材料上的劣质产品在价格上至少便宜10%，总成本要少40%左右。按这个价格计算，正常开发的合格商品房平均交易价为5000元/㎡，而“小产权房”的平均交易价只应为3000元/㎡。事实上，“小产权房”在买卖上并不是这个比价。由于价格上的巨大差距，消费者纷纷拥向不合格产品“小产权房”，严重冲击了检验合格产品“商品房”正常销售市场。同时也影响遵纪守法开发商的健康心理，在建设质量和程序上打起自己的小“算盘”。

　　3、国有资产严重流失。这主要反映在两个方面，一是直接税费的流失。据我们的一项调查表明，一般来说，开发商正常给政府缴纳的各种税费应占建筑成本的35%。我市有一家开发企业今年已纳税500万元，而另一家开发企业在一个楼盘上纳税交税达到2500万元，主要包括城市配套费、建筑安装税、土地增值税等，而“小产权房”的开发者基本没有这些税费。二是间接资源的流失。随着科技的发展，土地资源的日益金贵，六层以下的多层房除经济适用住房、廉租住房以及少数百姓自建房外，基本灭绝，大多数已向十屋上的高层楼房发展，充分利用现有土地资源，发展无限空间。但是，“小产权房”基本还停留在“多层楼”阶段，造成了土地资源和空中资源的极大浪费，也减少了国家的税费收入。

　　4、小区管理困难。“小产权房”由于缺少政府有效的监管和行政主管部门的指导，没有业主委员会，也无法聘请物业管理公司，更没有缴纳公共维修资金，市政设施也不完备，在小区管理上根本无法进行，形成计划生育、社会治安、文明城市建设的“金三角”地带，今后将会带来极为严重的社会问题。

　　5、政府买单代价大。“小产权房”问题不及时进行解决，其发展势头不尽快用法律手段进行扼制的话，一旦成为严重的社会集团问题，无论是产权划分，还是消防安全；无论是计划生育管理，还是社会治安综合治理，最后收摊子的是当地政府。“小产权房”越多，政府收摊子的地方就越多，买单的机会也就越多，付出的成本也就越大。就象解放初期接受了地主、资本家的房产一样，把一些贫雇农安排居住，时间长了，房屋坏了，天穿地漏，摇晃欲垮，住房户是不会管的，除了找政府，就是到处上访要求“人身安全”。到那时，政府还能不“大造广厦千万间，安得百姓俱欢颜”吗？

关键词：小产权房,房价,土地制度