小产权房的危害及其他

　　一、“小产权房”的概念

　　1、一般概念。按一般文字上解释，这里的“小”是“部分”的意思，“小产权房”即为拥有部分产权的房屋。比如，房改房中40%或60%的所有权，合伙集资建房中的共有权等。也就是说，一栋房屋或一套房屋，没有全部的所有权，只有部分所有权。

　　2、特殊概念。目前所说的“小产权房”，是指在集体土地或国有土地上擅自进行开发而又无法取得“房屋所有权证”的房屋。从商品交换的角度来说，买卖双方只要结清了约定的价款，而又没有其他特殊约定，卖方就失去了全部的所有权，而买方就获得了全部的所有权，比如农贸市场上的大米、猪肉、白菜等买卖就是这样。但是，房屋是特殊商品，不以买卖成交为前提，而是以合法证件的取得为前提。既然是这样，即使你购买了违法建设房屋100%的使用权和所有权，没有取得合法房屋所有权证，仍然不是你拥有的合法房产。就象明知是盗窃车辆而购买一样，即使取得了所有权，最终也不是你的，公安机关调查核实后，照样给你依法没收。因此，我们认为，在房屋产权上也就没有“小产权”和“全部产权”之分了，只能称之为“无产权房”，而不应该称为“小产权房”，当然最恰当的称谓是“无产权证房”。

　　3、综合概念。综合上面两个观点，目前社会生活中又已经叫习惯了，“小产权房”成了一个超出文字本身意义的专属概念，就象“断供”、“双赢”等专用名词一样，新产生的名词必须被社会接受。如果不接受这个概念，我们就无法讨论下去，人们的观点也就无法得到统一，问题也就无法解决。我们目前所要讨论的“小产权房”应该是个综合概念，是指在集体土地或国有土地上不符合法定程序进行开发销售而又没有取得房屋所有权证的商品房，是需要社会各界对这种房屋在概念上进行解析、在思想认识上达成统一的一种争议性房屋。所以，本文也只能从“小产权房”的综合概念方面去讨论，去解读这种房屋存在的实质。

　　二、“小产权房”产生的根源

　　“小产权房”产生的根源很多，正面的、负面的，明的、暗的都有。但是，我们认为主要是以下几个方面。

　　1、利益驱动。“小产权房”是近几年来出现的新现象，原因是这几年房地产市场的火爆繁荣，房价旋风般的飚升，一些城市的房价从几千元上升到万元甚至几万元一个平方米，让一些利欲熏心而又无雄厚经济实力的人红了眼、馋了嘴、歪了心、动了手，在无法取得、大多数根本没有去取得合法开发权的人，利用手中的一些积累，或者一些复杂关系，开始了“小产权房”黑开发。就目前我们掌握的情况来看，从事“小产权房”开发的人，主要是三部分人，一是这几年在经营市场和工矿市场苦打硬拚获得了一些资本积累，有了一定的经济实力想改行从业；二是党政机关、事业单位干部，利用手中的一些权利资本，暗中参股获得土地，进行“小产权房”开发；三是村组干部利用掌控集体土地的机会，公开进行“小产权房”开发，以此从中获利。

　　2、法规脱节。《中华人民共和国宪法》是所有法规的母法，其他子法都是在这个母法下产生的。而所谓的“子法”，就是一些部门法，由部门自行制定，人大常委会或国务院审定通过并发布实施的。而部门制定本行业的法律法规时，多半只站在本部门的视角去解读《中华人民共和国宪法》，去剖析本部门职权所面对的社会问题，而很少考虑旁的法系。这就造成了法律法规之间互相独立而又相互脱节的现象，给实际工作带来很多难处。比如《土地管理法》就只管国有土地和集体土地的性质转变，国有土地是用来建设的，集体土地是用来种粮的，而并不考虑规划问题、环保问题、房地产开发问题。《城乡规划法》只考虑规划蓝线、红线，而并不考虑良田、荒山，或是房地产开发问题。同样《城市房地产管理法》也只考虑房地产开发本身，而没有关注城市建设的整体布局以及与其他方面的关系。比如在国有土地上进行的“小产权房”开发，《土地使用证》、《规划许可证》均有，房屋建设过程中，谁去查处，谁去强行拆除，谁为主体向人民法院起诉等等，都没有界定清楚，谁也不愿当综合执法主体，谁也不敢当综合执法主体，因为《行政许可法》把部门的作为限制得规规矩矩，谁敢去违法？法律法规互相之间的漏洞、互相之间的独立，造成了“小产权房”问题的执法难。

　　3、部门缺位。这主要反映在各部门在“小产权房”的执法过程中，有缺位、失职的现象。明知是因为部门法律法规之间的脱节问题，看见有人在进行“小产权房”开发，却没有人去过问，更没有人站在法律法规的角度去追查，甚至有的人还为其出“烂点子”，教他们怎样规避法律法规风险，怎样逃避相关部门检查等等。这样一来，使得“小产权房”的开发者在某种程序上就有了保护伞，有了“心胆”，肆无忌惮地进行开发。

关键词：小产权房,房价,土地制度