调查:已交付房屋需履行合同
地震将房屋震没了,购房者和银行应该如何承担责任?记者了解到,按照借贷合同,约定借款人和银行签订《房屋抵押贷款合同》后,受地震影响,购房人可能暂时无力归还贷款,但这并不能成为免除购房人还贷的理由。
但《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。”
但这里面又有两种情况,一种是房屋已经交付,一种是没有交付。业内人士认为,如果房屋尚未交付的,可以不用承担继续还贷责任。 “已经交付的,可能就没有办法,必须得还,除非有特殊政策。”
此外,虽然目前各银行普遍规定,购房者向银行贷款的同时必须在保险公司购买房贷险,而房贷险虽然是被银行强制征收的,费用是借款人给,但受益人是银行。且主要将火灾、爆炸、暴雨、台风等条款列明的13种自然灾害列入理赔范围,并没有地震。所以房贷险的赔付概率一直都相当低。
一位业内人士告诉记者,目前由于投地震险的费用比较高,国外也很少投。目前我们国家没有单独的地震险和海啸险。“因为地震破坏性是大面积的,损失也难以估计,因此保险公司不敢轻易承保。”该业内人士表示。
观点一:按照合同规定月供还要继续
针对地震房子倒了房主是否还要继续还贷的问题,有律师认为,根据《合同法》等法律规定和借款人与贷款银行签订的房屋按揭贷款合同约定,借款人仍有义务清偿尚未偿还的贷款本息。
中伦文德广州律师事务所熊千喜律师表示,尽管我们感情上很同情受灾者,但依照现行法律规定及实践操作,购房者和开发商之间的法律关系是房屋买卖关系;银行借款给购房者,银行和购房者之间是一个附有房屋抵押担保的借贷合同关系,与房屋买卖合同是两个不同的法律关系。
熊律师强调,对银行来说,作为抵押物的房屋因地震灭失,银行的抵押权不能实现,但并不影响银行的主债权实现。也就是说,如果购房者不还贷款,银行本来就可以拍卖、变卖房屋的价款受偿,但因为房屋灭失,银行只能向购房者要求还贷款了。
在这种情况下,建议选择以下两个途径:一、由特定的商业险种对这种风险进行承保;二、希望商业银行充分考虑这种情况给购房者带来的巨大影响,主动与购房者协商,给予延期还款、减免相关利息等优惠。”