楼市拐点显现迎“三速”回暖 暴涨预期并不成立

　　 房价暴涨预期并不成立

　　首先，与前几轮房价上涨受投资、投机性需求推动明显不同，本轮房价上涨主要受刚需和改善型需求入市推动，随着需求逐步释放，房价上涨动能势必将有所放缓。虽然调控政策进行了微调和局部松绑，但“抑投资、保刚需、重保障”的基调未发生变化， “有保有压”的调控思路仍在延续。

　　其次，不同城市间分化态势持续加剧。与一线城市明显回暖不同，二线城市房价整体较为稳定，大部分三四线城市房价仍小幅下跌。更为关键的是，房地产市场的整体供求形势已由供不应求向结构性过剩转变，房价结构性调整不可避免。万达集团董事长王健林近日就表示，虽然现在一线和二线主要城市的房价在上涨，似乎市场在回暖，但整体来看离真正回暖还差得很远，因为中国楼市已经从供不应求到了供大于求的阶段，房价暴涨已经不存在基础和可能。

　　再次，去库存仍是当前的首要任务。截至2015年6月底，易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26091万平方米，同比增长3.2%，绝对值相比5月份下滑1万平方米。35个城市中，有25个城市库存出现了同比增长现象，其中西宁、烟台和北海3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到33.3%、24.2%和22.1%，但与5月份相比增幅略有收窄。6月份，35个城市新建商品住宅存销比为15.2，这意味着如果6月份以后存销比不变，市场需要用15.2个月的时间才能消化完这些库存。

　　最后，楼市投资属性正在逐步淡化，赚钱效应正在退潮。随着金融改革的启动，金融市场的大格局正在改变，储户的投资渠道有所拓宽，高收益率理财产品层出不穷，理财收益率大幅高于租金回报率，这使得不少投资者的偏好开始发生转变，购房已不再是必选项。 》》》详细

　　 去库存成关键因素

　　对于房地产市场出现的分化，多位业内人士认为，库存是此轮回暖的关键，库存较高的城市处于去库存阶段，在需求难以跟进的背景下，回暖速度较为缓慢。

　　“三线城市因库存高企，所以短期之内不能迅速消化存量。”中国房地产业协会副会长任志强日前表示，目前全国房地产市场一、二、三、四线城市趋势已经拉开，一线城市反弹明显，二、三线城市特别是三、四线城市仍然持续下滑。

　　易居房地产研究院数据显示，截至6月底，一、二、三线重点监测的35个城市新建商品住宅库存总量26091万平方米，同比增长3.2%。其中，25个城市出现同比增长情况，具体来看，西宁库存同比增长高达33.3%，烟台与北海同比增幅也高达24.2%与22.1%。与此同时，从去化率来看，6月份，在一线城市存销比仅为11.6个月的同时，二、三线城市存销比分别高达15个月和20.5个月。

　　值得一提的是，从国家统计局数据可以看到，虽然销售有所回升，但去库存压力并未有所缓解，1至6月份商品房销售面积同比增长3.9%，比1至5月份增速上扬了4.1个百分点；商品房销售额增长10.0%，增速提高6.9个百分点。但与此同时，截至6月末，全国商品房待售面积同比增长20.8%，总面积达到65738万平方米，这导致全国房地产去化周期提高了接近15%左右。而造成该现象出现的根本原因则是三、四线城市库存再度大幅增长。

　　中国房地产研究会副会长胡志刚表示，“过去几年，部分三、四线城市盲目供地开发，一些住房产品存在品质低且同质化严重问题，住房消费回归理性后，这部分房子自然很少有人问津。有些城市在建规模依然很大，销售速度跟不上库存增加速度，库存压力不降反升，这样的城市房地产市场将面临结构性调整。”

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