多地楼市限购松动欲救市：地方政府比房企更着急

　　房企心态复杂

　　今年以来，市场弥漫着一股悲观情绪，楼市成交量始终低迷。一些二三线城市虽被爆出供应过剩，但并未引发市场关注。就在外界将市场低迷归咎于节假日和季节因素时，从3月下旬开始，杭州等地的楼盘出现降价现象，随后向北京、广州等一线城市蔓延。

　　进入“小阳春”的4、5月份，房地产交易仍然处于近几年同期低点，土地市场也未有起色。根据上海易居房地产研究院的监测，今年4月，30个典型城市新建商品住宅成交面积为1266万平方米，环比减少4.7%，同比减少21%。“五一”长假期间，楼市更是遭遇冰点。

　　资本的动向也在悄然生变。一方面，李嘉诚出售内地物业，将目光转向欧洲市场；另一方面，嘉实地产停止拟推出的“嘉实房地产投资中国综合回报基金”，被认为是嘉实基金退出中国楼市。

　　在这种情况下，房企的悲观情绪蔓延，主要体现在，房企收缩扩张步伐，谨慎拿地。世茂集团副总裁兼营销总经理蔡雪梅6日向中国证券报记者表示，由于市场的不确定性，世茂一方面尽快消化存货，另一方面在区域和拿地选择上将更为审慎，不会再进行大规模扩张。

　　经历了十多年的高速增长之后，房地产市场真的见顶了吗？

　　“以前是黄金时代，现在是白银时代。”万科集团总裁郁亮近日在接受媒体采访时表示，中国的城市化还远未结束。郁亮的表态是针对网传万科公司副总裁毛大庆“楼市风险论”的解释。他认为，警示风险并不意味着看空行业，除了“谨慎”，万科仍然强调“乐观”。经过一段悲观情绪的弥漫，业界正陆续开始冷静的思考。

　　事实上，即便在市场如此低迷之时，仍有不少资金觊觎楼市。近期，金地、金融街等大型房企先后遭到保险资金举牌，显示出后者对房地产业的兴趣和信心。有分析认为，房地产业正在由高速增长进入低速增长期，如今的市场低迷体现了转型期的阵痛，但并不意味着市场已经见顶。

　　除万科外，还有不少企业维持乐观心态。尽管一季度全国房地产市场出现了成交下滑，但方兴地产对2014年的市场仍然看好。方兴地产主席何操就表示：“展望2014年，中国宏观经济环境将继续企稳向好，行业将受益于长效调控机制的逐步建立而呈现理性增长态势。我们对中国房地产市场的长期发展充满信心。”

　　据悉，去年方兴地产项目的平均去化率达到90%，签约销售额约210亿元，较上一年同期增长约33%。今年3月，该公司表示，计划将其若干酒店资产和配套业务分拆在港交所独立上市，对淡市不以为然。

　　经过多年的发展，房地产市场的分化趋势愈加明显。分析人士表示，上述出台松绑政策的城市均供应过剩、需求不足，且从产业结构上看，“房地产独大”的现象明显。因此，一旦市场出现低迷，对楼市消化和地方经济增长均会带来影响。

　　盲目跟风不可取

　　地方政府“救市”冲动一旦激起，便难以遏制。分析人士认为，房地产市场低迷已经影响到一些城市的土地出让收入，拖累当地经济增长，因此个别城市出台的松绑措施，极有可能引起其他城市效仿。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，后续跟进放松调控的城市，可能会具有这样几个特征：库存消化周期超过一年；一季度成交面积大幅下滑；购地销售比过高；一季度土地出让金过低；有楼盘出现实质性降价；人口净流出；已建设两个及以上新区等。他表示，除一线城市和个别热点城市之外，上述特征在我国广大二三线城市中普遍存在。因此，很多城市都存在松绑调控的内在冲动。

　　张大伟强调，未来松绑的政策空间有很多，主要有六大方向：一为非户籍资格审查放松；二为限购范围放松；三为调整普通住宅界定标准；四为限价政策放松；五为提供购房落户及优惠等刺激性手段；六为公积金政策松动。事实上，大部分调整手段已在本轮政策松绑中有所体现。

　　今年以来，我国房地产调控政策明确了“分类调控”原则，对不同城市进行有针对性的调控。住建部副部长仇保兴在两会期间表示，能够由地方政府调整的，尽量不通过中央政府来调整。分析人士认为，这一表态规避了“一刀切”的调控模式，但在客观上赋予了地方政府更大的政策空间。

　　有专家认为，尽管“分类调控”的原则已定，但如果未来跟风松绑调控的城市过多、尺度过大，则不排除中央出手干预的可能。此前福建、杭州曾传出救市消息，“闽十条”的内容和解释均可谓有鼻子有眼，其最终未能出台，被市场猜测有主管部门干预的因素。

　　值得注意的是，“铜陵版”政策调整的部分条款，已然触及了之前实施的限购“红线”。分析人士表示，铜陵将首套房公积金贷款的最低首付比例由30%降低为20%，将二套房公积金贷款最低首付比例降至最低为40%。这两点已超出之前的政策框架。

　　专家表示，“分类调控”、“去行政化”是未来楼市政策主要基调，但个别地方高举市场化大旗而行“救市”之实，这种情况需要警惕。楼市政策的调整，应当有步骤、分阶段地进行，对于部分城市过度的“救市”行为，应及时予以纠正，从而明确当前的政策重点，稳定市场预期。同时，在房地产政策之外，还应推进产业协同发展和区域一体化进程，以及土地、户籍等多项制度改革，为楼市健康发展提供坚实基础。

关键词：楼市,限购,房企