房地产蓝皮书谈小产权房处置：区别情况分类处理

　　中国社会科学院城市发展与环境研究所、社会科学文献出版社29日共同发布的房地产蓝皮书《中国房地产发展报告No.11(2014)》。蓝皮书建议，对于已经存在多年的小产权房，应区别情况、分类处理。

　　蓝皮书指出，小产权房是在我国城镇化快速推进的背景下多种因素综合作用的产物，尤其是农村集体谋求土地收益最大化的结果。解决小产权房问题的关键，是在确保国家整体利益尤其是18亿亩耕地红线不被突破的前提下，让农民和村集体自主参与城镇化建设，并从中获得更大的利益。

　　蓝皮书建议，对于已经存在多年的小产权房的基本方针是：区别情况，分类处理。

　　第一，区别农村土地状况。根据与城市的空间关系，可将农村集体及其土地分为三类情况。一是远离城市(及工矿区等)的纯农村地区，土地的主要用途是农业生产。二是城市郊区(及小城镇、工矿区周边等)的农村地区。部分或大部分土地用于农业生产，但城镇化趋势明显，已有城市基础设施(如对外道路等)、工厂、企业等非本村单位或个人占用本村集体土地。三是城市边缘地带的农村地区(城中村)。原来是城市郊区，土地主要农用，后因城市扩张，农田被占用，村庄也被包围在城市之中。

　　第二，实施不同政策。一类农村地区不会出现小产权房(起码不会有成规模的小产权房)。但是，城镇居民可以购买使用农民房。不过，农民房出售或出租的数量不会很多，影响不大。二类农村地区小产权房最多，是治理的重点。首先，通过对土地性质和利用现状的综合评估，将大块农地划定为基本农田。其次，通过与农村集体协商，为每一个村集体划定各自的自留地。在自留地上，实施新的土地和小产权房政策。非自留地上的小产权房，符合土地用途和城乡规划的，可转正为商品房，但要补齐同地段商品房价格差价款。非自留地上的小产权房，位于基本农田范围内的，原则上予以拆除，恢复为耕地。所有商品房差价款及罚款均由政府收取，用于异地土地整理，以增加等量等质的耕地。商品房所在的土地，也自动转为国有土地。三类农村地区已处于城市内部，成为城市的组成部分，基本上不存在耕地。所有的小产权房都应合法化。但是，仍需要划定村集体的自留地。自留地上的小产权房，归村集体经营和管理，地位和性质不变。非自留地上的小产权房要转为商品房(房价差价款上交政府)，土地转为国有。

　　蓝皮书指出，无论哪一类农村地区的农民房，原则上仅供农民自住使用。只有符合安全和居住使用要求的农民房，才可以出租或出售。凡村集体自留地上已出售的农民房，均予以合法化，但仍属于农村房屋，由村集体进行管理，并缴纳管理费。非自留地上已出售的农民房，符合土地用途和城乡规划的，可转正为商品房，但要补齐同地段同类商品房价格差价款。非自留地上的小产权农民房，位于基本农田范围内的，原则上予以拆除，恢复为耕地。转为商品房的农民房差价款及罚款，均由政府收取，商品房所在的土地也自动转为国有土地。

关键词：小产权房,房地产