大中城市房价大幅上涨调控效果待政策持续发酵

　　国家统计局18日公布2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。延续新年首月房价看涨的态势，2月份全国房价的涨势依旧不减。数据显示，无论是同比还是环比，2月份70个大中城市中房价上涨的城市数量都大幅增加。业内人士表示，这再次说明了2月底中央进一步出台房地产调控政策的必要性。未来，随着各项调控方针的细则化，市场也将在政策的持续中发酵酝酿变化。

　　2月房价普涨

　　统计局的数据显示，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市只有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为3.1%；与去年同月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有8个，上涨的城市有62个。2月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为8.2%。

　　对比1月份的数据，无论是环比还是同比，2月份新建商品住宅房价上涨的城市都出现大幅的增加。其中房价环比上涨的城市数量增加了13个，同比上涨的城市数量增加了9个。与此同时，来自链家地产市场研究部的数据也显示，2月，70个大中城市新建商品住宅平均价格环比指数为101.08，比上个月增加0.51个百分点，连续9个月环比上涨；平均价格同比指数为101.86，比上个月增加1.18个百分点。

　　从数据不难看出，与1月份房价有涨有跌的结构性上涨不同，2月份全国主要城市的房价出现了普遍上涨的态势。其中，以北京、上海、广州、深圳为代表的一线城市房价的环比涨幅再次扩大，分别为2.4%、1.9%、3.1%、2.2%，除深圳的环比涨幅未发生变化之外，北京、上海、广州的房价涨幅均再次扩大，其中广州的房价涨幅扩大了1.1个百分点，3.1%的涨幅也创下了70个大中城市价格环比的最高涨幅。

　　调控加力出手

　　“2月份全国各主要城市房价全面上涨的现实再次凸显了调控进一步加力的必要性！”北京中原市场研究部总监张大伟表示。

　　虽然受到春节影响，但2013年的2月份，全国主要楼市依然延续1月份淡季不淡的表现。中原地产监测的30个主要城市成交量1169万平方米，相比2012年的春节所在的1月份依然上涨1倍有余。整体市场在2月份呈现明显的一、二线城市量价齐涨的现象。

　　特别值得注意的是，2月份一线城市上涨幅度明显超过全国平均水平。京、沪、广、深四大城市的房价上涨幅度远远超过其他二、三线城市。

　　“在一线城市明显出现了购房者恐慌，新建住宅、二手房住宅的量价均明显上涨。”在分析原因时，张大伟表示，目前一线城市房地产信贷政策相对宽松；同时，土地供应的稀缺和部分土地的溢价上涨提高了在售项目的价格上涨预期；再加上限购政策执行近2年后，积压的需求加速释放，特别是在“国五条”出台之前，许多购房者对房价的预期转向，出现了恐慌性入市的情况。

　　主要城市房地产成交长期保持高位，房价持续攀升长期保持高位，这些使得房企融资、拿地的热情不断高涨。“房企目前处于积极的扩张期，拿地频次明显加快，在土地市场多有举措。在土地溢价已经上涨的情况下，开发商对利润的要求可能更高，楼市以价换量已经结束。”张大伟说。

　　政策扭转预期

　　2月份的房价引人关注，2月份的调控更加会对市场产生重要影响。在2月20日，国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作之后，3月初，包括二手房转让所得税等政策细则再度出手，一连串的调控措施引发了市场的震动，也开始扭转市场预期。

　　“国五条”提出的限购范围扩大、执行从紧；二手房转让征收20%所得税；部分城市提高二套房的首付比例和利率，这三条政策必将在短期内抑制房地产市场的需求，从而起到降温楼市的作用，房价上升的趋势也将得到抑制。张大伟认为，房企开发和拿地的热情也将减弱，虽然短期内不会有大幅的价格下调，但部分标杆房企或将率先采用以价换量的措施以提升市场份额。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，最近出台的房地产调控细则措辞严厉、新意颇多，超出了绝大部分人的预期，所以其对今年市场影响，也会超出很多人的预期。

　　“整体而言，市场肯定会降温，每轮重大新政出台后，皆如此。最先受到影响的是住宅成交量，由于地方出细则还有一个过程，3月交易量基本不受影响，但从4月份开始，成交量会受到一定程度的抑制，估计会持续到三季度。”杨红旭表示，价格变化滞后于成交量，二季度房价仍会小涨，但涨幅会有所回落，而下半年个别月份可能就会出现环比下跌。另外，由于限购升级、房贷紧缩等政策，主要针对房价上涨过快的城市，预计今年一、二线城市降温幅度，将会超过三、四线城市。