南京“碎尸案别墅”三折拍卖 神秘竞买人8次加价势在必得

　　由于发生在2011年的一起碎尸案，使得南京江宁将军大道瑞景文华小区一栋别墅成为很多人眼中的“凶宅”，之前进行的三次拍卖均以流拍告终，而这一次，这座别墅的起拍价仅为目前市场价格的三成多，如此低价是否会促使有人最终入手？这场拍卖受到社会广泛关注，昨天(11日)上午起拍后仅三分钟，已有竞买人“举牌”，截至昨晚8点55分发稿时，已有19人报名，市场价1200多万的别墅目前叫价已比起拍价高出56万元，达到491万元。

　　被拍卖的别墅外表破败，内部也落满灰尘。万承源摄(别墅内部图片法院提供)

　　背景回顾

　　一幢低价别墅牵出一起离奇碎尸案

　　本次瑞景文华小区142幢别墅的司法拍卖从昨天上午10点整在淘宝司法拍卖网络平台上开始。

　　在拍卖平台页面上查询发现，142幢别墅面积420多平方米。之前的三次拍卖记录结束时间分别是2014年11月7日、2014年12月5日和2015年1月9日。

　　这三次拍卖时的评估价均为820.17万元，而起拍价则为820万元、657万元、551万元一路下行，三次拍卖都以流拍告终。

　　该司法网站上瑞景文华其他房产最近一次拍卖是在去年12月底，起拍价368.5万元，当时虽然只有7人报名，但出现了125轮竞价，最终以540.5万元成交。与无人问津的142幢别墅形成鲜明对比。

　　造成142幢别墅屡次流拍的原因，是发生在2011年的一起谋杀案，一名男子徐某(化名)在这套别墅的车库里遇害，而这一案件本身也很离奇。

　　2006年，徐某一亲戚驾车发生车祸，尸体被烧焦无法辨认，徐某被认为在车祸中身亡。经商量后，徐某索性躲了起来，而王某(化名，徐某的妻子)则开始办理他的户籍注销及保险赔偿。之后，王某的父亲和王某担心事情败露，因为一些矛盾，与徐某的关系发生恶化。

　　2011年2月的一天，王某和其父商量后，找人将徐某在车上捆绑住，王某的父亲将车开入自己在瑞景文华小区的142幢别墅车库内。

　　之后王某父亲用斧头、菜刀将徐某杀死，并于当晚接近半夜时分将徐某的尸体肢解后，抛至翠屏山上。

　　南京市中级人民法院2013年12月4日作出判决，以故意杀人罪判处王某父亲死刑，缓期二年执行；王某犯故意杀人罪，被判处无期徒刑。2016年3月，王某被减为有期徒刑21年11个月；同年9月，王某的父亲被减为无期徒刑。

　　竞拍实况

　　已有19人参加，神秘竞买人出手频繁

　　在这场拍卖开始前，报名参加的人数达到11人。根据规则，在拍卖结束前，都可以交保证金参加拍卖，因此至昨晚8：55，已有19人报名参加这次拍卖，而在网页上“围观”的已超过22万人次。

　　本次拍卖起拍价仅为435万元，比上次起拍价降低110多万元。

　　在竞价过程中，有一个竞买号为E2197的神秘竞买人，似乎对这套房屋志在必得。每当有人竞价，他都会很快作出反应。截至昨晚8：55，形成了8个“回合”。特别是中间4个“回合”，这个神秘的竞买人总是在不到两分钟的时间内加价，加价幅度20万元、10万元、5万元、2万元不等。

　　截至记者发稿时，本次拍卖已有16轮竞价，目前叫价达到491万元。

　　根据法院提供的估价报告，确定估价对象的市场价值为618万元。同时这份报告中特别说明，这一价格考虑了该房屋曾经发生过谋杀案件，具有重大瑕疵，极不易变现，因此本次评估的最终价格是在原有市场价值基础上按照50%计算的。发生谋杀案这一事实，也在拍卖页面的标的物介绍中写明。

　　也就是说，如果不考虑谋杀案的因素，这套别墅目前的市场价格应在1200多万元。算一下，这次起拍价仅为市价的三成半左右，低了约800万元。本次拍卖竞价周期为1天，但这并不意味着12日上午10点一定会准时结束。根据规则，如果有人在拍卖结束前5分钟内出价，拍卖会延长5分钟/次，循环往复直至无人出价为止。紫牛新闻记者对此将继续追踪。

　　实地探访

　　142幢大门紧闭，院内杂草丛生

　　根据秦淮区法院的《执行裁定书》，本次瑞景文华142幢进行司法拍卖，是因为一起金融借款合同纠纷案。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向法院申请执行。法院依法查封了被执行人朱某用于抵押的瑞景文华142幢101室不动产，并依法裁定拍卖。

　　不过在瑞景文华小区居民的印象中，这套房产被执行人应该没有居住过。

　　上周六下午，紫牛新闻记者来到瑞景文华小区实地探访。

　　在离142幢100多米的地方，记者问一位路遇的中年女士是否知道这栋别墅，她说知道，并指出了那栋房子的方向。记者问她最近是否有人来看这栋房子，她表示“你是第一个”。她还好心提醒记者，这是一栋发生过杀人案的“凶宅”。

　　走到跟前，这栋别墅很容易分辨出来，紧锁的大门上布满藤蔓，窗户上安装了密集的铁栅栏，密度远高于一般的住宅防盗窗。

　　小区住户告诉记者，自从发生谋杀案后，虽然这栋别墅有转手，但再未有人居住过。

　　根据报道，当时遇害者被杀害的位置位于这栋别墅的车库。记者在现场看到，在“瑞景文华”142幢标牌的下方，车库的升降门紧锁着。

　　从整体上看，这栋房屋因长时间没人居住，显露出衰败迹象。从铁门可以看见院内台阶上的缝隙间长出不少野生植物，最高的一棵有一米左右。二楼窗框及屋顶烟囱都有破损痕迹。

　　不知道在不久之后，这栋别墅是否会迎来新的主人。

　　解读

　　“凶宅”被拍下

　　可能面临哪些问题？

　　因为起拍价实在太有吸引力，在网拍过程中不断有人出价。看来，这套“凶宅”会迎来新的主人。那么，这件特殊的拍品会涉及哪些法律问题呢？紫牛新闻记者采访了北京中银(南京)律师事务所高级合伙人蔡庆涛律师。

　　蔡庆涛律师指出，该房屋司法网拍程序公开合法，竞拍人是在充分知晓这套房屋的情况下做出的决定，后期出现难以出手等风险由竞拍者承担。

　　也许有的竞拍人是一时兴起参与竞拍，当这套“凶宅”真正落入自己手中时，说不定会反悔。此时，这个竞拍人就要承担相应的法律后果。就这套“凶宅”来说，如果悔拍，不光30万保证金要被没收，而且今后再次拍卖的价格低于这次成交价，悔拍人还要补足这中间的差价。

　　如今，南京实施严格的住房限购政策。有人担心，如果是一名被限制购房资格的人拍下这套房屋，会无法办理过户。其实，这点完全不必担心，江苏高院早就做出过明确规定，司法拍卖的房产不受住房限购政策的过户限制。

　　追问

　　如何避免误买“凶宅”

　　是否能够接受一套“凶宅”？记者在调查中发现，不同的人有不同的看法。在本次司法拍卖中，法院给予竞拍人足够的知情权，但是，其他地方也发生过当事人在不知情的情况下，购入“凶宅”进而引发纠纷的新闻。

　　如何避免在不知情的情况下买到“凶宅”？综合网友的讨论和业内人士的意见，提出如下建议：

　　首先，购买前多搜索多打听。如果发现房价明显低于市场价，可以在小区里面多打听打听，还可以上网搜索，查看相关新闻。

　　其次，实地查看，仔细观察。现场看房时，留意大门框有没有变形，如门框出现变形、扭曲、有大小洞等时，房屋有可能已很久没有人居住或发生过打斗。

　　还有，在合同里注明，留有后手。在购房协议或者通过中介签订的三方协议上写明房屋内未发生案件等，如后面出现问题有利于维护自己的权益。