噪音扰民、影响周边环境、破坏房屋结构——住宅底商，便民店莫成扰民店

图为省会某小区内的底商商铺。记者吴韬摄

　　烟酒超市、风味小吃、照相复印、房产中介……近年来，越来越多的商家栖身住宅小区，这些店铺在方便周边居民生活的同时，也常常引发噪音扰民、影响周边环境、破坏房屋结构等问题。住宅小区底商该如何管理？近日，记者对此展开调查。

　　临街老楼“住改商”泛滥，监管机制还需完善

　　“天越来越热，到楼下餐馆吃夜宵的人越来越多，喧闹声大，每天晚上都睡不好觉。”家住省会桥西区省木材公司宿舍的李先生向记者抱怨，他家房屋临街，一楼的住户大都把房子改造后高价出租给商家。

　　这样的情况并非个例。在石家庄市建明南路省民航局宿舍附近的道路两侧，临街住宅楼的一层全部变成了商铺。“晚上太吵”“破坏周边环境”……采访中，记者发现，住宅楼底商泛滥，引发了周边居民不满。

　　不过最让居民担心的，是某些底商对楼体结构的改造。“一些商户为了进出方便，在楼房的外墙打洞，老楼这么改造，很容易出问题。”李先生告诉记者，这些底商还存在私搭乱建问题，有的架起直梯连通窗户，有的安放招牌指引客人进楼消费，还有的直接占用楼梯间公共空间。

　　“私自进行的‘住改商’是一种违法行为。”河北大学政法学院法律系主任陈佳表示，物权法明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　尽管物权法对此有严格的限制和规定，但现实中临街住宅楼大多缺乏有效的监管，一些租户或房主的私自改造行为，让越来越多的底商“内嵌”在居民楼。

　　据了解，对于底商的整治往往涉及工商、住建、城管、环保等多个部门，交叉管理在一定程度上增加了治理难度。

　　“举个例子，如果一个无证经营的底商占道经营且私改房屋结构，城管部门只能对其占道经营的行为进行处理。”石家庄市桥西区城管局一位工作人员说，无证经营归属工商部门管理，而改造室内墙体结构的行为，则需房管部门鉴定。

　　违法成本低，致使全国各地都不同程度地出现了“住改商”问题。从去年下半年开始，北京市工商、城管等多个部门集体联动，开展“开墙打洞”专项整治，同时结合城市整体规划，指导底商进行升级改造，得到了商家和居民认可。

　　“政府部门对底商不应相互推诿、放手不管，也不能一禁了之。”陈佳表示，我省应借鉴北京的有益经验，强化各职能部门间的协作，疏堵结合，共同治理民宅商用中出现的问题。

　　针对现阶段临街老居民楼民宅商用缺乏有效监管的情况，陈佳还建议，尽快出台相关法律法规，明确监督管理部门的职责和专门的执行机构，从源头上进行管控。

　　新建小区底商业态有差别，应实行分类登记准入

　　新建小区同样遇到了底商泛滥的问题。记者在省会桥西区金正缔景城小区内看到，几栋居民楼一层都挂着招牌，小儿推拿、美容会所、棋牌室等应有尽有。

　　为何封闭式管理的新建小区，也开始出现底商？

　　“在新建小区里开店可以接近客源，人来人往，生意会有一定保障。”金正缔景城小区内一位不愿具名的底商店主向记者透露，和小区外的商铺相比，在小区居民住宅楼内经营成本低，用水、用电大多是按照普通住户的标准来收取。

　　记者还了解到，相较于租给普通住户，部分居民楼一层的业主更愿意将房屋租给商家使用。不仅年租金高，而且一签便是几年。

　　“近年来，为鼓励大众创业，我省放宽了市场主体住所(经营场所)登记条件，允许住宅登记为市场主体住所。”石家庄市桥西区市场监督管理局注册科工作人员表示，在办理登记时，申请人应提交有利害关系的业主同意的证明文件和自己作出的不扰民承诺。根据规定，申请人不得利用住宅从事娱乐、产生油烟污染的餐饮、易燃易爆、危险化学品等法律、法规禁止的行业。

　　一方面可以降低经营成本，另一方面是相对宽松的准入条件，于是许多商家入驻新建小区。

　　那么，新建小区的居民如何看待这些底商？“我们可以接受一些能够给生活带来便利而且比较安静的小儿推拿、擦鞋店，以及对业主影响较小的小公司。”在金正缔景城小区，记者采访了几位业主，他们表示不能接受一些噪音较大或者人员流动较复杂的美容院等，并称这类底商可能会影响自己的居住安全。

　　其实，作为小区的主要管理者，物业公司对底商在小区的广泛存在也是又爱又恨。“有些底商方便了居民生活，有时也会出现扰民问题。”金正缔景城小区物业负责人郭女士告诉记者，平时没事还好，一旦发生问题，由于没有执法权，物业也只能以劝导为主。

　　采访中，多家物业公司表示，防范底商扰民非常棘手，期盼相关职能部门的管理触角能够延伸到小区，共同促进问题的解决。

　　事实上，如何更好平衡底商与新建小区居民的关系，可以从商户的分类准入做起。2015年，长沙市印发了《长沙市商事主体经营场所禁设区域清单》，严格禁止酒吧、KTV、电玩城、音乐茶座、网吧等经营活动进入居民楼。该措施在实行中既维护了业主的合法权益，也保证了其他业态底商的经营。

　　“通过商户分类登记准入，可以大大减少噪音大、人员构成复杂、污染环境的商户进入新建小区的可能。”陈佳表示，作为民宅商用业主和公司的经营者，在追求低成本的同时，也应严格约束自己的经营行为，在经营过程中尽量避免损害其他业主利益的行为发生。

　　此外，陈佳还建议，当业主遇到底商扰民问题时，可以拿起法律武器。而物业公司则应当积极发挥作用，及时帮助业主排忧解难，规范底商在小区内的经营行为。