小区地下车位 到底该不该卖

律师认为，开发商是否有权售卖车位应以规划为准。

　　近段时间，一则关于南京星汉花园业委会与开发商争执地下车位的案例在朋友圈传得沸沸扬扬，车位之争的话题再一次成为舆论焦点，尤其不少已经购买地下车位的业主对此高度关注。那么，到底谁才是地下车位的真正主人？

　　连日来记者走访调查发现，省会多个高层住宅小区的地下车位都是被开发商连同住房一并销售出去的，只是双方签订的合同不尽相同。有的是内部认购协议、有的是买卖协议，还有的是长期租赁合同。对此，律师认为，开发商有无权利售卖地下车位是“有条件的”。

　　热帖

　　“您还买车位吗？法院判决开发商无权售卖”

　　近段时间，有一篇《您还买车位吗？法院判决开发商无权售卖》的文章在微信朋友圈疯传，大致内容为：“住宅小区的车位到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？全国首例小区车位之争一审落槌——本月12日，就南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车位之争案件，南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车位移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车位的权益。住宅小区的车位到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？这是个带有普遍性的问题。业内人士称，此案判业主获胜，在全国还属首例，其法律意义十分重大。”

　　调查

　　现状：开发商卖地下车位成“惯例”

　　连日来，记者走访调查了和平时光、尚东绿洲、国际城、红星国际、国大全城、山水郡等省会10个高层住宅小区。这些小区均建有地下车位，其车位形式及结构各式各样，但无一例外的是，这些地下车位多数被开发商从售楼时就一并卖给了业主。

　　长安区一高层住宅小区建有两层地下车位，分为B1与B2区，每一层都规划着不少平面停车位。记者走访时，一位正在停车的业主告诉记者，从购房之日起，开发商就开始对外出售这些地下车位，“买房时，我们家花了近10万元购买了一个车位，说是规划车位能办下产权证。”入住后，她家车多了，就又买了一个车位，“那时车位价都涨了，卖车位的人就跟我说，有便宜的，就是办不下产权证，因为是人防工程。”因为是自家用，她并不在意地下车位是否有产权证，而且有产权证的和没产权证的地下车位大小一样，并无区分。

　　和平时光小区建的地下车位只有一层，规划有数目不等的停车位，既有平面车位也有立体机械车位，业主王先生花了十余万元从开发商手中购买了一个有产权证的平面车位，“这些车位从开发商卖房时就开始卖了，听说目前还有剩余。”新建小区国际城四期地下车位有700多个，其中500多个是有产权证的平面车位，而剩余的为上下两层的机械车位，“我买的是有产权证的平面车位，十七八万元，机械车位没产权证就便宜个四五万元。”小区业主贾先生说，他买房时从开发商处一并购买了地下车位。

　　裕华区某小区地下车位建有两层，只是有的区域标注有“人防工程”字样，在该区域也规划有不少车位，据不愿意透露姓名的业主介绍，这些车位也被开发商“卖”给了业主，只是签订的合同与购买的有产权证的车位不一样，价格也便宜个三四万元。

　　业主：谁才是地下车位的真正主人？

　　昨日，记者还随机采访了10位购买了地下车位的业主，他们中多数人关注了微信圈那则“南京地下车位之争”的消息。不过，多数业主说，这些年都是开发商在出售或者出租地下车位，他们从未考虑过开发商是否有权这么做。

　　国际城小区业主王先生认为，若购买地下车位的业主顺利办理了产权证，毫无疑问地下车位的产权就归了个人，开发商应该有权出售，否则就存在争议了！新华区红星国际小区业主张先生，在购房时花8万多元选购了一个地下车位。“当初买房时我们签订了一个小区内部认购协议，协议上只写着车位的价钱，至于是否有产权并没有详细约定。”看到这则微信圈的消息，他忧心忡忡：如果办不下产权证，是不是开发商应该退钱？或者这笔钱就打了水漂？

　　尚东绿洲一期业主吴先生在2007年花9万元购买了小区的一个地下车位，双方签订了《地下车位认购书》，“认购书上写得很清楚，车位使用年限同本小区房屋使用年限。按照有关规定，开发商在正式合同签订后三个月内，为购买者办理完毕产权登记手续。”可这么多年过去了，他仍未领到地下车位的产权证，“难道地下车位都属于全体业主，开发商无权出售？我被开发商忽悠了？”

　　开发商：小区车位谁投资谁受益

　　针对“南京地下车位之争”，昨日，一位不愿透露姓名的房地产从业人员表示，目前，省会多数住宅小区的地下车位都是开发商投资进行建设，并统一对外出售。“如果是规划的地下车位，能办理产权证，这就跟房子一样，开发商有权出售。如果涉及到人防工程，一般这部分面积并未算入到公摊面积中，所以按照‘谁投资谁受益’的原则，车位的所属权一般就认为是开发商所有，业主有使用需求则必须购买或者租赁。如果这些车位让业主免费使用，归全体业主所有，这对开发商来说，显然有失公平！”他说。

　　也有人认为，最近朋友圈里热传的“南京地下车位之争”的消息或许会误导广大业主。“说开发商无权售卖车位，显然有失偏颇。”他负责的一个楼盘有车位近600个，分为地上地下两层，一部分是有产权证的规划车位，另一部分为人防工程。“小区所有车位都是我们花巨资投资建设的，既没有列入业主公摊面积，也没有包含在业主房价中，那么这些车位均不属于全体业主，业主购买或使用均应该付费。”

　　说法

　　物协：车位权属区别对待

　　昨日，石家庄市物业协会秘书长刘明表示，按照物权法规定，能顺利办下产权证的地下车位，毫无疑问，开发商有权出售、附赠或者出租。

　　他说，目前，存在较大争议的就是那些地下车位权属不清晰的，主要集中在人防工程部分。按照人防法第五条有关规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”即为“谁投资谁受益”，“原始投资者为开发商的，在其销售过程中，如果这部分面积已算进公摊面积，成本也在业主房价中进行分摊的，那么，这些地下车位的受益者则为公摊面积的业主所共有。如果合同中没有约定的，那么受益方则为开发商，开发商有权使用、管理、受益。”

　　律师：规划外的地下车位开发商无权出售

　　河北明杰律师事务所主任王惠民认为，根据《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。规划用于停放汽车的车位，产权归开发商；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。笼统地说小区车位归业主共有，是在曲解法规政策。

　　因此对于开发商是否有权出售地下车位，就要看是否有建筑规划，“区划内规划为车位的，开发商有权出售，规划外的，则属于全体业主共有，开发商则无权出售。”他说。

　　(请赵女士领取线索奖50元)

　　相关链接

　　“小区车位判归业主”系讹传

　　南京市鼓楼区法院曾审理过“全国首例小区车位之争”，因涉及众多业主的利益，被广泛关注。近日，一些微信公众号重新对该案作出报道，称“南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车位移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车位的权益。”这条微信一发出，瞬间便火了。但此后，作出此判决的鼓楼区人民法院公开发出郑重声明，称“此判决并未生效”，小区车位的权属问题，应以“生效判决为准”。原来，这个被疯传的结果，并未生效，早已被撤销，而真正的判决结果却与之相差甚远。

　　这份“一审判决”发生于2003年。宣判后，星汉公司不服，向南京中院提起上诉。南京中院经审理后裁定“撤销原判，发回重审”。2014年9月，鼓楼法院作出重审判决：判令星汉公司给付业主委员会车位出售款500000元，驳回业主委员会的其他诉讼请求。宣判后，双方均未上诉，该判决已生效。

　　此案一审判决时，我国《物权法》尚未出台，直到2007年10月1日，《物权法》才真正开始实施，而相关配套司法解释在该法实施过程中才逐步出台并完善。而正因为这个原因，此案相隔了这么多年才作出前属最终判决。据《金陵晚报》

关键词：小区车位,小区业主,开发商