商业地产过剩 部分商业物业现“养老鼠”现象

重庆晨报记者 邓文婷 报道

2015年第二季度重庆零售物业市场

“今天，大家在问，谁还没有做商业地产；未来5年，大家会问，谁还在商业地产？”、“好多商业房地产是过剩的，商场成了养老鼠的地方！”日前，《转变时期的中国房地产》暨2015年博鳌房地产论坛在海南举行。论坛上，房企大佬针对商业地产未来发展堪忧，商业地产泡沫化、同质化与电商的多重夹击下，商业地产的竞争正在走向深水区。“未来很长一段时间里，我们必须面对这样的困局，商业地产过剩，我们必须接受这个结果，并且忍受过剩带来的系列问题。”论坛上专家如是说。

不少商业物业现“养老鼠”现象

“过去一年，我发现中国的事情发展得太快了。说个小故事，我去年10月份左右在天津开了一个商场。但在半年之内，天津最少5家商场和百货店歇业。”香港恒隆集团董事长陈启宗谈起商业房地产话题时说。

事实上，天津5家商场和百货的歇业，仅仅只是内地商业物业转型时期的一个缩影。记者走访市场发现，很多商业物业面临经营的困局。在解放碑较场口，一高端奢侈品牌商场早在半年前已经关闭。如今，商场除了负一楼偶尔有特卖场以外，一楼至四楼，几乎成为“空城”。

记者调查还发现，部分开发企业把商场改装成写字楼单月出租，有的甚至按周租出去，租金仅在80多元/平方米。

商业地产增速大于消费增长

近两年，商业地产招商难、营运差，商业地产过剩，成为了市场的主旋律声音。为何商业地产一夜之间成为了开发企业的“烫手山芋”？

“10年前，大家在问，什么是商业地产；5年前，大家在问谁在做商业地产；今天，大家在问谁没有做商业地产，5年后大家会问，谁还在做商业地产。”新欧鹏集团首席战略官、执行总裁李战洪总结说。

“消费市场实在是比较疲弱，当然还有10%左右的增长，但那个增长的量比新的商场增加量慢很多。有太多的商场出现，而消费的增长跟不上，所以导致有好多商业过剩的地方，很多商场成为了养老鼠的地方。”陈启宗分析说，很多开发商在拿地之时，根本没有考虑过商业应该如何打造，区域的消费力是否能够支撑商业。我也没想到一年之间，会有那么多的商场就歇业了。现在看来，这个趋势还会继续下去。

重庆购物中心空置率10.2%

重庆的商业物业市场(购物中心)的经营状况如何？来自世邦魏理仕第二季度重庆零售物业市场数据显示，重庆零售物业市场整体市场存量为397万平方米，其中，购物中心的存量为328万平方米，整体市场空置率8.7%，购物中心控制率10.2%。

重庆某地产集团商业事业部副总经理接受记者采访时说，空置不是绝对的空置。一方面是，市场品牌和商场开业的时间点没契合造成的时间空置，或者品牌商进来，定位不是很适合，需要调整更符合的品牌商进来造成的短期空置。当然也有因整个品牌经营不好出现的空置情况。

商业地产把握好四个“基因”

在消费疲软、电商冲击下，商业地产应当如何走？这位副总认为，“真正做好商业地产，要把地产和商业组合起来，把它们相融相通，而不是单纯的房地产项目。”他说，一旦做成功，商业地产的回报是稳定和持续的。

在陈启宗看来，盖得不好的商场一定会死掉。商业房地产的四个“基因”：地点、大小、设计、建筑。这四个方面做了之后是永远不能改变的。他认为，做好四个基因，只要你的管理不是太差，你还能够活下去，最坏的环境你也能够活下去。“我认为没有一个时期比现在更健康，而且继续健康发展的机会相当大。”陈启宗如是表态。

市场整体存量

397万m2

整体市场空置率

8.7%

购物中心存量

328万m2

空置率10.2%

㎡

整体市场空置率

观音桥、沙坪坝、江北嘴、杨家坪商圈5%以下

解放碑、大石化、南坪商圈

11%以上

%

￥

全市环比增长

0.3%

平均每月

440.5元/m2

首层空置率

首层租金

数据：世邦魏理仕

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