交通轮番利好 燕郊房价又要涨了吗？

　　近日，京津冀首条区域交通快线已经确定为平谷线，初步规划将在燕郊和三河分别设站。同时，北京地铁6号线也传来将从东小营东延至燕郊的消息。不断的交通利好，使燕郊，这个河北省廊坊三河市的下属镇，在几个月内迎来了量价齐涨。

　　8月6日，记者从北京市政路桥养护集团获悉，目前断在东六环的徐尹路将东延至潮白河西岸，预计年底完工。同时潮白河特大桥也已经开工建设，预计2017年完工。届时，徐尹路和潮白河特大桥相继开通后，燕郊居民走徐尹路进入北京六环，仅需要约15分钟的时间。

　　这无疑给本就火热的燕郊楼市再添了一把火。

　　燕郊楼市均价已达1.5万元

　　随着京津冀一体化推进和通州被确定为北京市行政副中心，与通州一河之隔的燕郊，已然成了购房者的“香饽饽”。记者日前调查发现，现在燕郊楼市均价已达1.5万元/平方米，部分楼盘短短两个多月涨幅就已超过25%，部分开发商存在“捂盘惜售”现象。

　　“两个月前，燕郊楼市比较萧条，天洋城4代房子报价在11000元/平方米左右，前来买房的人并不多。进入5月，北京地铁通燕郊的消息一出来，前来看房的人一下子多了起来。开发商通知从5月8日起涨价，报价从11000元/平方米涨到12500元/平方米。”天洋城4代一名销售人员表示，“地铁盘”已成为燕郊售楼的普遍宣传策略。

　　据当地的售楼人员称，燕郊目前已经没有低于1.2万元/平方米的住宅产品。8月1日新开盘的上上城理想新城均价达1.4万元/平方米，而去年，该项目报价仅为8600元/平方米。

　　此外，据港中旅售楼处人员称，其6月6日新开盘的6栋楼已于当日全部售罄，当时均价是1.1万元/平方米。7月份以来并无新房可售，要等到8月中旬才会有新开盘项目，预计价格不会低于1.5万元。

　　根据记者统计，目前燕郊仍有理想新城、汇福悦榕湾、壹克拉等新盘在售，均价在1.5万元/平方米左右；前期开盘的夏威夷蓝湾、港中旅、天洋城4代、首尔甜城已经全部售罄，另多数楼盘将集中于8月中旬后放盘。

　　燕郊楼市随北京持续波动

　　燕郊虽仅为河北省一个县级市的下属镇，但其距首都中心天安门广场仅42.5公里，比北京密云、怀柔等很多远郊区县更靠近市中心。同时其又是国家级高新技术区，多年来，凭借着与北京的地缘关系，燕郊楼市一直是北京外溢需求的主要承接地。

　　数据显示，燕郊的房价一直在随着北京波动：2009年底的燕郊房价大约在每平米六七千元，2010年5月随着北京房价飞涨达到最高点，燕郊天洋城卖出过13000元/平米的价格，星河185卖出过11000元/平米的价格；而随着2010年9月河北出台限制外地人买房贷款政策，房价跌回8000元；2010年11月“环首都”概念及燕郊地铁的传言，使燕郊房价重回9000元/平米，随即又下跌，2011年上半年燕郊房价基本维持在7000-8000元/平且匀速上涨。

　　2012年，随着北京通州房价跳水，燕郊一手房单价也从2011年年底的8500-9000元/平米回落到7000-7500元/平米，其中降幅最大的楼盘是星河185，从均价8500元直降至5500元/平米。近三年，随着京津冀一体化概念趋热，燕郊的楼市也逐渐在波动中进入上行通道。

　　然而业内认为，一直跟随政策波动的燕郊楼市，是典型的投资型市场。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，北京楼市的变化特点是核心区坚挺，越远的区域振荡越明显，如果说北京伤风，通州就会感冒的话，那么作为距离通州最近的河北乡镇，燕郊就会发烧。

　　燕郊楼市的购房者大多是受北京高房价挤压从而选择在燕郊置业的客群，正是因为地理位置、购房客群的来源与北京唇齿相依，燕郊楼市波动也与通州正相关，且振幅远高于通州。郭毅分析，在通州楼市步入价量的上行期，燕郊房价的上涨反而会早于通州，且涨幅高于通州，而通州楼市开始下行，燕郊会先降且跌幅远超通州。

　　房价或持续上涨应理性购房

　　“事实上，燕郊的房价一直跟着通州走，通州4000元，燕郊就2000元，但如果通州5万元了，燕郊估计就不止2.5万元了，绝对值会提高。”燕达地产集团副总裁赵增志表示，燕郊从2013年开始至今鲜有土地成交，虽然一些项目急于入市，但苦于预售证的限制，无法成为有效供应。目前有很多项目都在排号，但并不能销售，因为还没有达到预售条件。他认为，目前需求量较大，供需关系开始出现不平衡，叠加各种利好政策，未来燕郊的房价依然有上行空间。

　　而北京市房地产协会秘书长陈志给燕郊的定位则是“尴尬”。在他看来，近期的各项利好给燕郊带来的实质性改变并不多。燕郊的楼市已经过度饱和，大部分人在燕郊置业是为了解决早期居住问题。目前，城市配套发展的迟缓以及迅速上涨的房价已经快让燕郊失去投资价值，几乎没人会去燕郊接盘。

　　陈志建议，购房者应更理性，心态平和。“北京的城市功能疏解后，给当地带来的投入和投入带来的产业的新生，才是京津冀一体化的主要目的，而不是京津冀房价的一体化。”