一线楼市已经筑底 下半年房贷优惠现分化趋势

　　导读：楼市地市交相升温，再次引发人们猜想：楼市已经筑底了吗？还会出现新一轮暴涨吗？调控政策会否再次转向呢？

　　 地王、日光盘再现 楼市地市升温

　　从上海再现“地王”，到一线城市出现“日光盘”，楼市地市交相升温

　　专家认为，我国房地产市场已经从过去总体偏紧、部分地区过紧，发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况，很难出现2009年那样的楼市暴涨。即便是北上广深等供应偏紧的一线城市，也有限购政策在控制需求规模，从而有利于抑制楼市过快上涨。

　　一线土地市场的火爆 与房企资金面改善有关

　　6月初，华润华发联合体以87.95亿元拿下上海闸北地块，地块楼面价38061元/平方米，刷新了其自身于3月创下的上海总价“地王”纪录。同日，招商平安联合体则以高达2.3万元/平方米的楼面价，竞得宝山大场镇地块，创出近90%的高溢价率。

　　不仅是一线市场，杭州、苏州等二线市场也在6月初集中推地。杭州西溪湿地旁低密度住宅地块楼面价9975元/平方米，溢价率33%，成为2014年春节以来杭州溢价率最高的住宅用地。

　　从去年11月起，一线城市土地市场就开始升温，截至今年1月，标杆房企土地交易额连续3个月突破300亿元。特别是今年1月，一线城市成交土地出让金超过531亿元，其中，5宗住宅用地成交的楼面价高达每平方米17353元，创下历史纪录。

　　一线和部分二线城市楼市调整幅度有限，复苏也较快

　　“我觉得北上广这种城市，房价跌也不会跌多少，太多人要来了。看到有调整，就赶紧买房了，就怕一犹豫又错过时机。现在看看还是买对了，房价果然又上来了。”今年初在北京东四环附近购房的成小姐坦言，尽管房贷压力不小，但现在看“抄底”还是成功的。

　　去年以来，我国楼市首次出现市场自发的深度调整，告别了单边上涨的局面，出现了分化格局。一线和部分二线城市尽管房价与成交量有所微降，但调整幅度有限，回调也较快。反观三四线城市，出现了房价较大幅度的下调，其住宅成交量、成交面积大幅跳水，甚至出现交易几乎停滞的情况。

　　“一二线城市虽然也处于调整中，但因为聚集了过多公共资源，需求基础依然庞大，复苏较快。为了规避三四线城市明显过剩的市场风险，标杆房企必然调整市场战略，回归一二线城市，因此土地储备至关重要。”中原地产首席分析师张大伟说。 》》》详细

　　 三四线楼市成交低迷

　　楼市政策持续松绑成就了深圳、杭州等热点城市的成交回暖，但无法令众多三四线城市楼市走出低迷，真可谓“一半海水，一半火焰”。

　　万达集团董事长王健林近日公开表示，无论政策再怎么刺激，二三四线城市，特别是三四线城市，都不可能有大的变化，因为土地的供应和现在的存量太大。假如不再增加供应，用三年时间去库存，中国地产才能进入健康的状态。

　　“楼市越低迷的地方，救市政策出台就会越频繁。”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，从“330”新政到各地公积金新政，地方政府密集调整政策无疑是为了“救市”，但从库存、人口流入等因素看，三四线城市楼市整体降温的趋势难以改变。中原地产研究院的统计数据显示，2015年前5个月，在其重点监测的全国54个城市中，一线城市合计签约17.11万套，同比涨幅达到了41%；二线城市共签约70.66万套，同比涨幅为13.4%；三线城市签约16.9万套，基本持平，而四线城市成交量轻微下调。 》》》详细

　　 房价会不会上涨？

　　一线楼市已经筑底，但不会过快上涨

　　土地市场的火爆再次引发人们对楼市的猜想：“面粉已经涨价，面包价格会跟风上涨吗？”

　　实际上，一线楼市已经筑底，不仅成交量环比大幅增加，房价也企稳回升。国家统计局的数据显示，4月份，北京、上海、广州、深圳4个一线城市首次出现房价全部环比上涨，其中广州、深圳甚至出现了多个“日光盘”。

　　不过一线城市的全面回调并不意味着全国楼市也将重回“大步快涨”时代。2003年到2013年，中国商品房年销售额从不足8000亿元到突破8万多亿元，商品房年销售面积从不足3.4亿平方米到突破13亿平方米，市场基数已不可同日而语，增速降低是必然。

　　在市场整体从高速增长进入中高速增长区间的同时，分化也将更加明显。从房价上看，一线城市在价格较高的基础上整体回升并领涨全国，而绝大部分三线城市房价仍然下降。从成交量上看，一线楼市成交量激增，而三四线城市则依然交易冷清。根据中原地产研究中心最新数据，今年前5月，一线城市签约17.11万套，同比涨幅达到41%；二线城市签约70.66万套，同比涨幅为13.4%；三线城市签约16.9万套，基本持平；四线城市成交量有轻微下调。

　　住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，我国房地产市场已经从过去总体偏紧、部分地区过紧，发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况。当供给远快于需求时，很难出现2009年那样的楼市暴涨。即便是北上广深等供应偏紧的一线城市，也有限购政策在控制需求规模，从而有利于抑制楼市过快上涨。

关键词：楼市,房贷,房地产,房价