改善型需求释放助楼市持续回暖

原标题：改善型需求释放助楼市持续回暖

从6月10日起，东莞正式执行公积金贷款新政。新规大力放宽了公积金贷款的门槛，尤其放宽了改善型住房的贷款需求，被业内人士称为是东莞公积金史上最宽松的贷款政策。

新政显示，公积金贷款新政执行认房不认贷的政策，首套自住房贷款最低首付款比例为两成，二套房贷款最低首付款比例为三成；个人缴存职工的最高可贷额度由48万元提高至50万元，夫妻双方缴存职工的最高可贷额度由70万元提高至80万元；市民可贷款额度在原政策的基础上增加了近两成。

近日，记者采访了市公积金中心副主任李庆星，他为我们解读了公积金贷款新政的变化。

新政认房不认贷

此前，“3·30”房贷政策出台，规定公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，再购买普通自住房，公积金贷款最低首付款比例降至30%。

本次，东莞公积金贷款政策的调整贯彻央行的房贷政策，并执行认房不认贷的政策。在二套房认定方面，公积金贷款新政规定，在东莞市房屋产权登记部门登记有一套住房的、结清首次贷款再次申请的、有一套住房且结清首次贷款的、购买双拼房申请贷款的，认定为二套住房贷款申请，最低首付款比例为30%；有两套或以上住房的、第三次申请贷款的，认定为第三套及以上住房贷款申请，不予贷款。

与原有的东莞公积金贷款办法相比，主要有六方面的变化，分别是“两个调整、两个取消、两个放宽”。李庆星说：“新政中，‘两个取消’指取消贷款面积的限制，取消二次贷款间隔的时间；‘两个放宽’指放宽流动系数和放宽异地贷款条件。其中，公积金发放贷款的‘两个调整’是最受关注的，分别是调整首付款和最高贷款限额的调整。”

新政规定，首套房贷款首付比例从原来的三成降至两成，二套房贷款首付比例从原来的五成降至三成。李庆星说：“其实，公积金首套房贷款由原来的三成降低至两成，很容易出现系统性的风险。因此，我们会在发放贷款前，加大审核贷款的过程，提防风险的发生；发放贷款后，进行密切跟踪，督促借款人按时还款。”

贷款额度增近两成

新政规定，个人缴存职工的最高可贷额度由48万元提高至50万元，夫妻双方缴存职工的最高可贷额度由70万元提高至80万元。

值得关注的是，计算可贷额度的关键要素——流动性调节系数，在本次公积金贷款新政中也作了相应调整。最高的流动性调节系数由原来的1.2调整至1.4。

流动性调节系数的调整意味着什么？“系数的调整能有效提高市民可贷款的额度，最高的流动性调整系数调整到1.4，说明了公积金可贷款额度增加近两成。”李庆星表示。

此外，流动性调节系数是由个贷率决定的。截至今年4月底，东莞市公积金的个贷率是59.85%，则流动性调节系数为1.4。由其可见，东莞的公积金余额非常充足。

2014年底，缴存总额434.04亿元，缴存余额198.5亿元，分别同比增长23.70%、19.27%。2014年，发放个人住房贷款13.23亿元，同比下降32.50%。

对此，李庆星表示，2013年2月，东莞出台史上最严的公积金贷款政策，市民可贷款的额度最高是账户余额的8倍。因此，很多人并不满足贷款的条件，市民更倾向于提取公积金用作消费，这导致了其账户余额不足。当新的公积金贷款政策出台后，贷款与账户余额挂钩，市民账户余额不多，难以用作其贷款。

“自去年到目前，我们出台一系列的政策，以提供公积金的使用率。不过政策是有适应期的，需要时间适应的，我们预计3年内公积金贷款余额会有明显的变化。”李庆星说。

贷款取消面积限制

此前，东莞公积金贷款对房屋面积有特别要求：对购买自住住房申请住房公积金贷款的房屋建筑面积仅限于在144平方米（含）以下的自住房。目前，公积金贷款新政放宽了对住房面积的规定，通知指出，取消使用住房公积金贷款购买住房对房屋建筑面积的限制。

据公积金中心提供的数据统计，去年使用公积金贷款用于90（含）平方米以下占34.13%，90—144（含）平方米占65.87%。李庆星表示，此贷款新政的出台，一方面解决了刚需用户的住房需求，另一方面释放了改善户型的需求，以提高公积金的使用率，让居者有其房。

业内观察人士认为，取消公积金贷款对住房面积的限制，有利于市民以公积金贷款的方式购买改善户型。未来，改善户型出货或再走俏。

据东莞中原研究部数据监测显示，5月份东莞住宅成交中，70平方米以下产品成交占比为6%，成交占比持续下滑；70—120平方米以下产品成交占比为68%，与上月持平；120—180平方米产品成交占比持续上升，成交占比达18%。可见，改善户型的成交量高企。

碧湖东岸策划经理李冰鑫认为，公积金贷款新政与商贷新政组合出击，释放有改善户型人群的需求，推动了楼市的成交。目前，该项目的改善户型走货很快，以后或会加大改善户型的规划。

“此次政策的出台，有利于激活公积金的使用率，增加有首改、再改需求的人群，日后大户型的供给比例将会加重。”李兴旺说。

为楼市回暖添把火

今年，房贷松绑政策陆续出台，接连的政策重拳出击，令楼市持续回暖。据东莞中原地产的数据统计，5月东莞住宅成交再次暴涨，东莞住宅网签量达99万平方米，创下历史同期高位和史上单月成交量高位。

此次东莞公积金贷款新政力度史前最宽松，对楼市的影响几何？

“公积金贷款新政的出台对房地产的推动有积极的作用。此政策的出台放宽公积金贷款的条件，将加大市民使用公积金买房的比例。”名巨中央营销总监舒小剑说。

合富辉煌市场研究经理李兴旺表示，此次公积金新政为楼市的回暖再添一把火。不过因为以公积金购房的比重并不多，对东莞楼市的影响有限。

据记者了解，在楼盘销售当中，用公积金贷款的比例占极少一部分，约在5%—10%左右。一位不愿意具名的人士更是提出，使用公积金贷款是小众人群，多数是事业单位的公务员，这导致公积金的使用率低。

对此，李庆星表示，缴存的主体以企业职工为主。从去年公积金缴存职工的构成来看，国家机关和事业单位占11.03%，国有企业占1.86%，城镇集体企业占1.99%，外商投资企业占34.1%，城镇私营企业及其他城镇企业占44.33%，民办非企业单位和社会团体占1.32%，其他占5.38%。“可见，缴存的主体以企业职工比例超78%，而事业单位的职工占据比例不大。”

对此次新政的出台，开发商代表名巨中央营销总监舒小剑表示：“公积金贷款政策力度空前，可见政府对其重视程度。不过平时因为开发商对公积金贷款不理解，认为其审批慢、回款慢，导致楼盘对公积金推广宣传的力度小，建议政府加大对公积金贷款新政的宣传和知识普及。”

关键词：楼市，缴存，住宅成交，新政，中原地产，户型，住宅网，首付款比例，调