王岳龙：厘清房产税的目标

原标题：厘清房产税的目标

随着《不动产登记暂行条例》的正式实施，房产税再次引起社会关注。房产税直接关系绝大多数居民切身利益。征收房产税到底以什么为根本目标？此项改革能否取得成功？改革后对经济社会发展都有哪些影响？为回答这一系列问题，有必要进一步清晰地梳理和界定房产税的目标。目前，针对征收房产税的目标，有三个似是而非的观点。

一是筹集财政收入。持筹集财政收入观点的学者认为，1994年开始实施的分税制改革形成了“财权上移、事权下移”的财政格局，地方财政相对困难；目前正在实施的营业税改增值税改革，使原本属于地方财政的营业税收入变成了增值税并被划归中央，进一步扩大了地方财政缺口。因此，有必要开辟新的财源，而房产税具有成为地方主体税种的天然禀赋。实际上，以筹集财政收入为目标开征房产税，可能会有损政府公信力，且与当前总体改革发展目标冲突。一方面，分税制改革和营改增改革带来的地方财政问题应该通过进一步深化财税体制改革、优化调整各级政府间收入分配关系、深化转移支付制度改革和调整各级政府事权分配，促进各级政府财权、财力和事权相互协调来解决。而不能因为收入上移就向居民收税。若如此，则居民的财产权利得不到充分保障，居民对政府会失去信心。另一方面，目前我国的综合宏观税负偏高，企业收益率偏低，同时居民收入占国民总收入比重过低。提高居民收入占国民收入比重、降低宏观税负水平、提高企业活力是当前的重要任务。因此，房地产税改革必须以不提高宏观税负为原则，重点是房地产相关税费结构的优化。这样就不会增加财政总收入，只能改变财政收入结构。由此可见，虽然开征房产税具有筹集财政收入的功能，但不能成为房地产税改革的根本目的。

二是调节收入分配。主张以调节收入分配和贫富差距为目标的学者认为，高收入者持有房产多，低收入者持有房产少，征收房产税可以体现税收的累进性，同时房产税是对财富存量征税，可以有效调节收入分配，缩小贫富差距。实际上，开征房产税并不能真正有效调节收入分配，缩小收入和财富分配差距，只能对收入分配调节起辅助作用。一方面，现代社会，富裕阶层的财产结构中，房地产占的比重低。他们的财产中，很大比例是股权、债券等金融资产和收藏品、贵金属及知识产权等各种有形和无形资产。仅对富裕阶层的房地产征税，并不能真正有效调节财产差距。另一方面，虽然富裕阶层占有的房产较中低收入阶层多，但如果房产税普遍征收，中低收入阶层负担房产税的比例反而会相对高于富裕阶层，对收入分配起到逆调节的作用。这是因为，住房是低收入阶层最主要的财产形式，其占据家庭总财产的比重要大大高于富裕阶层。

三是调控房价。主张以调控房价为目标的学者则认为，我国房价上涨过快、住房投资和投机需求比重过大的原因是住宅保有环节成本过低，因此提高保有环节税负，能够降低投资和投机需求，进而调控和稳定房价。实际上，房产税不仅调节房价的作用有限，而且存在调节悖论。一方面，市场经济下，影响房地产价格的根本因素是房地产市场的供求关系。只要供求关系没有根本改善，房产税不可能改变房价的长期趋势。如果房地产供求形势和房价上涨的趋势没有变，则以每年税率1%左右的房产税来面对动辄以10%、20%上涨的房价，理性的房地产投资人或投机人并不会主动减少投资和投机需求。另一方面，如果以调节房价为主要目标，则房地产税改革会存在一个悖论，即在市场经济下，房地产的价格必将是波动的、灵活的，而根据政府税收管理的基本原则，房地产税却必须具有可预期性、稳定性。房地产税的政策和税率不可能随房地产价格的变动而变动。因此，长期看房产税不能作为调节房价的有效手段。例如，房价高涨时开征房产税，并采用一个相对较高的税率；那么，房价下跌后房产税是否继续保留、税率和征收范围是否改变呢？

因此，筹集财政收入、调节收入分配、调控房价都只是开征房产税可能具有的功能之一，都不能作为房地产税改革的根本目的。房地产税改革的总体制度安排既不能以筹集财政收入为根本目标，也不能以调节收入分配和调控房价为根本目标。那么，房地产税改革应以什么为根本目标和制度设计的指针呢？我们认为，房地产税改革的根本目标应该定位为国民福利最大化，房地产税整体制度设计必须以国民福利最大化为指针，在此前提下整体考虑财政收入效应、收入分配效应和稳定房地产市场效应。以国民福利最大化为目标，要求房地产税改革必须以提高市场活力、深化市场分工、提高资源流动性和使用率为具体目标。明确房地产税收入的合理用途和征收规模，在完善我国整体财税体制的大框架下，合理制定和设计具体税收政策和税种、税率。要明确房地产税是一个体系，包含不同税种和税收政策，而不是一个单一税种。具体设计中，可以针对具体目标和功能，调整和制定不同政策，但同时注重整体协调，达到国民福利最大化这一目标。如房地产税应定为市、县一级的地方税，其用途应明确为市、县一级的教育、公共卫生、社会保障等国民福利支出，使用过程透明，接受公众监督。

关键词：房产税，调控房价，房地产税，收入分配效应，厘清，目标冲突，我国房价