炒房客眼中的中国楼市

原标题：炒房客眼中的中国楼市

本轮房地产政策，并不是针对投资性需求的，尤其是在限购并未放松的一线城市。但为什么总有人热衷炒房？

根据机构数据，在深圳这一轮的楼市交易高涨中，再次出现大量投资需求推动楼市成交的情况。上海也出现不少从股市撤资转向楼市的情况。这些楼市里的投资者，俗称炒房客，有些是游走于股市和楼市之间，有些是无论楼市行情好坏多年来一直专注于炒房。他们的炒房故事伴随着中国房地产市场这些年的发展与起落。

在这些炒房客的眼中，中国楼市是怎样的走势？对于房地产市场的未来，又是如何判断的？

4月，在“3·30新政”刺激下深圳房价飙涨之时，林伟（化名）趁机将位于龙华区的3套住宅卖出，与他3~5年前买入时相比，这几套房产价值已经翻倍。

在深圳楼市这一波涨价潮中，林伟比一般人提前一年布局。大约一年前，在深圳楼市低谷阶段，林伟判断抄底时机已到，出手买入3套房，到现在的收益已颇为可观，其中已有价值翻倍的。

作为一名房地产投资客，林伟习惯“反市场操作”：在房价持续下跌、市场观望氛围浓厚时低价买入，待楼市反弹后择机高价卖出，这个过程一般持续3年左右。

在深圳，有一帮像林伟一样的房地产投资客，他们出现在大大小小的楼盘现场，对项目的户型、资源了如指掌，敏锐地捕捉着行业动向，伺机而动。

提前布局“抄底”

房地产市场永远不缺投资客，尤其是在深圳这样的一线城市。

在深圳近半年的疯狂楼市中，刚需成为主力军，投资客也隐现其间，但一些投资客早在一年前就已提前布局。

林伟便是一个典型。他在1999年买入第一套属于自己的房子，2003年开始全职炒房。因房地产区域性明显，他的炒房区域主要在深圳。

“这一波涨价潮很猛，我在去年已经布局。”林伟告诉《第一财经日报》记者，“去年第三季度，深圳市场普遍降价，出现了很多笋盘。有人担心会出现降价潮，但我当时判断价格已到底部，便买入了3套。”

他认为，市场要么过于悲观，跌得过多，要么过于乐观，涨得过多，中间的反差很大，只要抓住时机，就会有不错的收益。他去年买入的3套房中已经有翻倍的了。

当时的成交数据可以侧面佐证林伟的看法。去年前三季度，深圳的楼市都是一片萎靡，但到10月，由于“9·30新政”的出台，成交大幅回暖，一手住宅 成交4783套，环比增长54%；11月，深圳的房价已经开始反弹，一手住宅成交均价为26536元/平方米，创下历史新高，环比上涨19.5%。此后，深圳的房价环比涨幅连续几个月领涨全国。

当然，“9·30新政”、一系列降准降息政策、“3·30新政”等利好政策是深圳楼市绝地反弹的重要推手。

林伟坦言，这些政策是无法预判的，没想到这一波涨价潮会如此“凶猛”，超出预期。

同样是投资客的陈彬（化名）也在去年“9·30政策”出台之前买入了一套房产。

陈彬在深圳房地产投资圈内小有名气，他以实业起家，2006年开始进入深圳投资房地产，买下的第一处房产就是深圳有名的豪宅香蜜湖一号，当年买入价为1.9万/平方米，如今已经超过了11万/平方米。

“我一直很看好深圳楼市，深圳是内生型城市，就像美国硅谷，具有强大的生产力，而一个城市的房价反映的就是当地的生产力。硅谷小镇阿瑟顿是全美房价 最贵的区域，就是因硅谷的生产力所带动。”陈彬对《第一财经日报》记者说，近期深圳楼市的表现是“补涨”和价值回归，此前被低估了。

除了林伟、陈彬这样的全职房地产投资客外，一些业余的投资客选择在这波涨价大潮中入市。

章颖（化名）告诉本报记者，她4月份卖掉了部分股票用来付房子的首付，不过大部分资金还留在股市。

“股市这一轮涨了很多，套一部分现金出来买房更安心。”章颖说，她的一位朋友也从股市里撤出部分资金，买了两套房，一套准备自住，一套用来投资，过几年出手。（详细内容）

投资客高伟：相比股市，这个时点我更信楼市

在过去的一年里，高伟(化名)不断出现在各个楼盘的项目现场，和一般的购房者只是看 一看这个楼盘的户型情况和区位情况不同，他还要去感觉和判断这个楼盘未来是否有升值的空间。在密集地看过超过100个楼盘的时候，他觉得是时候出手了，虽 然外界对于楼市总是判断为“白银时代”，但是他觉得这里面还是有“白金”存在。

在这一年里面，曾经投资过多套房屋的高伟也同样经历过迷茫和恐慌，他看到了很多三四线城市开发商不断跑路，自己之前的投资也有过偏差，甚至他也在犹 豫是否应该再次入市。但是在今年的4月，高伟自己目睹楼市再一次升温，他看到了这一轮政策中还会具备的投资机会，他告诉自己：炒房重启，迎接下一个十年。

热闹的4月

今年2月6日，上证指数3100点；而到了今年5月4日，上证指数为4480点。一大拨富豪在这几个月诞生，而股市的不断升温，也让很多老股民有了一些犹豫，他们都不禁在心底问自己：“买房还是买股?”

高伟一遍遍问自己，应该如何给自己的资金做出选择。毕竟这个4月中国楼市出现了太多热闹场面，而这些场面都来源于“3·30新政”组合拳——央行对 拥有1套住房且购房贷款未结清的，再次购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%；使用住房公积金购买首套自住房的，最低首付款比例为20%，对 拥有1套住房并已结清房贷的，再次用公积金申请购买普通自住房，最低首付款比例为30%；此外，二手房免征营业税由“5”变成“2”。

就在“3·30新政”出台的第二天，一个彪悍内蒙古男子就提了50万元的现金出现在杭州某楼盘。50万元首付款，现场点钞机点了半小时，堆起来有5个iPhone 6 plus那么高。

“这个内蒙古客户一大早就打电话来，叫我们把房子给留着，并且承诺晚上8点之前一定会到。”上述楼盘负责人告诉《第一财经日报》记者，“没想到这个客户从上海带着50万元现金直奔案场。”

而在北京，4月的最后一个周末(4月25日~26日)共有6个楼盘入市，其中有3个楼盘出现了日光。值得注意的是，这是北京继2013年末后，再次扎堆出现日光盘。

在广州南沙自贸区，其4月单月成交1069套，同比去年暴涨286%。其间多个楼盘在推出新货的当天，基本能够售罄。而在深圳，最近某地铁上盖楼盘开盘推出600套房源，但现场却来了约3000人，平均5人抢一套房。

身处上海的高伟也成为抢房的一员。

“我买的股票有过几个涨停，我感觉已经开始到了高点。而现在楼市一片向好，上海这样的（一线）市场肯定还有空间，毕竟楼市的需求很大。”高伟向《第一财经日报》记者表示。

高伟认为，房屋作为不动产一直兼具住宅和投资两大功能，甚至很多中国人都认定未来房价肯定还会上涨。

正是基于自己的判断，高伟在今年4月购置了上海黄浦区的一套学区房。高伟觉得未来核心地段的房屋还是稀缺，而教育资源越来越被中国家长看重，自己买这个房子一来可以自己住在市区很舒服，二来增值的潜力也是很大的。

增值五倍的原因

这并不是高伟第一次做楼市投资，也不是他第一次卖掉股票买房投资。

在上个世纪末，高伟就已经从一个事业单位辞职“下海”，那个时候正值中国经济腾飞，高伟希望在实体经济中找到属于自己的机会。但是他也逐渐发现，实 业有时候并没有金融和地产行业那么充满诱惑。而时间到了2004年，那个时候高伟对于中国房地产市场并没有那么深入的认识，他只是担心未来房价会涨，因此 还是咬咬牙在上海普陀区买了一套80平方米的两房，当时的单价约8000元/平方米。

“现在我的小区可以卖到4万/平方米，房子的价值是十年前的五倍，而最近几年我的房屋租金每年有7万元左右，这样算下来我的投资回报率非常可观，最重要的是这样的投资风险很小。”高伟向记者回忆到自己的投资买房经历。

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