楼市春节成交冷清

　　春节期间楼市成交显得异常平淡。中国证券报记者多方调研发现，节日期间多地楼市陷入冰点，不少二三线城市的房地产项目在春节期间暂停销售。

　　在成交冷清的表象之下，区域市场分化不断加剧。分析人士指出，二三线市场库存压力较大是未来一段时间的常态。从今年以来土地市场情况看，不同区域的差异越来越明显。土地市场的差异化表现也预示着住房市场分化趋势更加明显。部分机构认为，随着春节假期结束，一线城市的市场成交将逐步复苏，降息、降准以及不动产登记等政策实施也会给市场预期带来变化。按照以往惯例，一线城市的房地产市场有望在节后迎来反弹。

　　市场成交陷入“休眠”

　　尽管今年大部分地区迎来了一个较温暖的春节，但楼市交易较之以往，并未出现同步复苏的迹象。据悉，今年春节假日期间，大部分城市暂停了网签，很多城市出现零成交的现象。

　　从机构统计中，依然能够看出少量的交易。据新浪乐居数据监控中心显示，春节所在的一周(2月16日-2月22日)，苏州住宅成交137套，成交面积22519.78平方米，成交量环比前周减少了907套，降幅达86.9%。其中，自除夕开始，楼市瞬间进入冰冻期，各大楼盘齐齐“冬眠”。

　　本报记者多方调研发现，今年春节期间，部分城市大量房地产项目封盘，暂停销售，直至春节假期结束才恢复销售。此种情况在二三线城市表现的尤为明显。而往年，二三线城市的房地产项目为吸引回乡置业者，有不少楼盘在春节期间推出优惠措施。

　　一线城市的春节市场同样不容乐观，原因在于供应相对较少。深圳市规划和国土资源委员会统计显示，春节前一周(2月9日-2月15日)，深圳仅有一个房地产项目拿到预售许可，为春节期间深圳市场的低迷埋下伏笔。其中，自今年2月至春节期间，深圳市无一新盘开盘。网易房产数据中心数据显示，今年春节假期的前三天(2月18日-2月20日)，广州楼市仅成交5套，且均分布在郊区县，中心六区零成交。成交均价上，从去年春节期间的9423元/平方米上升至12010元/平方米，涨幅达到27%。

　　在北京，亚豪机构统计显示，2月北京商品住宅市场预计将有10个项目入市，其中包括4个纯新盘和6个老项目后期。该机构认为，2月份将成为全年供应的最低点。

　　分析人士指出，除节假日因素影响外，今年春节期间，商品消费较低迷，凸显出经济形势不容乐观的现状。在这种背景下，房地产交易必然难有起色。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，今年春节楼市的主要特点为：受春节因素影响，2月成交量将出现明显下调，楼市难以走强；一二线城市受节日影响基本处于暂停状态，大部分项目从假期结束后才逐步开售，而2月数据低迷，将影响到3月上半月。

　　区域分化愈演愈烈

　　在整体交易平淡的表象下，房地产市场的区域分化态势不断加剧。记者发现，全国不少三四线城市库存规模偏大、消化迟缓等现象未得到改善。

　　在山东南部某城市的新区，过去两三年间新建的大量商品房，如今仍有大部分库存尚未消化，凸显出一幅“空城”景象。尽管当地政府部门出台了减免税费、发放购房补贴等政策，吸引农民进城购房、务工人员回乡置业，但效果不佳。

　　据悉，为控制库存规模，当地政府已于去年叫停了新区的开发。但在今年春节期间，该地屡屡出现讨薪事件，主因在于房地产商因资金回笼乏力而无力支付工人薪水。

　　这种情况成为三四线城市楼市风险的一个缩影。来自国家统计局的数据显示，截至2014年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米。自2012年4月以来，全国商品房库存连续33个月上涨。与最低点相比，近两年多全国商品房整体库存几乎翻倍。

　　相比之下，一线城市的春节楼市虽然亦无甚亮点，但市场基本面有所不同。以北京为例，进入2015年以来，北京土地市场密集成交，截至春节之前，北京土地市场的公开成交额已达到452.29亿元。短短不到两个月，土地成交水平相当于2014年全年的25%。2014年北京1916.9亿元的土地出让金，已经创下历史新高。

　　在一线城市中，除深圳因地理条件限制无法大规模推出土地外，北上广三地的土地市场均在2015年迅速升温。表现最为突出的北京出现楼面价、溢价率、竞价次数不断攀高的态势，上海和广州的土地也受到市场热捧。

　　分析人士指出，土地市场升温，主要是因为一线城市的供需关系仍然紧张，其作为“避风港”的作用不断显现，并加剧了房地产企业的回归势头。这种情况虽可增加一线城市的土地供应，但土地成本提高将给2015年一线城市房价的抬升埋下伏笔。

　　张大伟指出，在度过了房地产市场发展的粗放式阶段之后，楼市的区域分化特征将愈演愈烈。其中，在总体市场供大于求的背景下，一线城市和部分热点城市供不应求的局面难以在短时间内改善，广大三四线城市将不断为“去库存”而努力。

　　这种分化已在近期的房价数据上有所体现。国家统计局发布的数据显示，今年1月，全国70个大中城市中，有64个城市的新建商品住宅(不含保障性房)价格环比下降，持平和上涨的城市分别有4个和2个。分城市来看，房价持平和上涨的城市主要集中在一二线城市，房价降幅大于0.5%的城市主要集中在三线城市。