预计2015一线城市房价略涨 三四线下行

　　江城房价7连跌后 年末止跌回稳

　　业内预计2015年一线城市房价略涨，三四线城市房价将继续下行

　　 据中国百城价格指数统计，2014年12月，武汉住宅样本平均价格7806元/平方米，较上月小幅增长0.42%，这也是武汉自5月起连续7个月下跌后，首次转负为正，在成交屡创新高、政策松绑等综合效应支撑下，楼市逐渐趋于稳定。

　　同时，2014年12月，全国100个城市(新建)住宅平均价格10542元/平方米，环比下跌0.44%，为连续第8个月下跌，跌幅扩大0.06个百分点。

　　2014年的武汉，楼市成交连续三年创新高，成为全国最旺销的楼市，逆势冲高势头引人瞩目。销售总量的增加，开发企业的压力却与日俱增，因为整体供应增长得更快，市场竞争也更加激烈与残酷：经过一季度的观望徘徊，从二季度开始，以价换量成为楼市主旋律，在高库存的压力下，即便9月武汉全面解除限购，后续限贷松绑和降息，都无法动摇房企跑量的决心。

　　住宅

　　全年成交额突破1500亿

　　武汉商品房成交约20万套(含住宅、商业、办公)，面积1990万平米，均较去年略有提升，金额突破1500亿元，大大高于2013年的1200亿元；其中，住宅成交17.9万套，面积1790万平米，分别较2013年增长12.5%和13.2%，连续三年创出新高。此前，武汉住宅成交面积连续三年稳居全国前三，而今年前11个月暂居全国第一，全年有望首次攀升至全国榜首位。

　　2014上半年，武汉住宅销量达7.5万套，与去年同期持平，在经历了观望与平淡之后，下半年的武汉楼市开始发力，特别是9月彻底解除限购、限贷降息等利好政策，彻底引爆楼市，6月到11月成交量连续5个月增长，10、11月全部突破2万套大关，创出单月历史记录。其中，第四季度卖房6万套，创出季度新高，这一数字甚至超过2008年武汉全年销量。

　　根据中国房地产百城价格指数统计，武汉平均价格从5月到11月，连续7个月小幅下降。

　　中国指数研究院华中分院分析报告指出，2009年武汉城中村旧城改造加速之后，土地出让量不断升高，目前已经进入了住房供应高峰期，2014年，武汉住宅供应达2010万平米，较2013年的1610万增长24.8%；库存缓慢增长，去化周期超过12个月，局部区域达到15个月以上，存在失衡现象，市场压力较大。

　　与此同时，三镇地铁联网、鹦鹉洲大桥画圆二环线，基础建设进入收获期，政策松绑、城建红利叠加，吸引了大量消费需求释放，推动10月、11月创出单月卖房超2万套的“历史天量”，到12月终于停止下跌，趋于稳定。

　　从开盘来看，中指院华中分院全年监测开盘306次，共计推出房源71042套，少量多次加推成为主旋律，9月之后，武汉市场才开始出现“日光盘”。

　　红利叠加，价格止跌回稳

　　房价

　　武汉楼市占有率十强中，熟面孔居多。保利、万科一如既往地占据前两位，其中，保利地产(10.82, 0.98, 9.96%)以超过75亿的销售额继续领跑；福星惠誉、世茂、万达、武汉地产集团等都是榜单常客。

　　值得一提的是，联投集团多个项目集中发力，抢得三甲席位，取得历史性突破；而金地集团(11.41, 1.04, 10.03%)、保利置业、泛海控股也都凭借代表性项目的出色表现，入围年度十强。目前的楼市呈现出分化特征，武汉前30家房企总销售额占全市份额的50%以上，以中国房地产百强企业为代表的品牌房企已经成为市场的决定性力量。

　　洪山区、汉阳区、东湖高新(8.35, -0.08, -0.95%)销量均在200万平方米以上，分列武汉住宅销量前三位，但这三个区域同样也是新增供应最大的三个区域。随着地铁4号线二期、鹦鹉洲大桥通车，以及地铁2号南延线开工，白沙洲、汉阳四新、大光谷区域，已经成为武汉置业的热点区域，作为武汉三环线以内的房价洼地，随着白沙洲、汉阳四新价格趋稳，武汉整体房价也逐步开始稳定。

　　置业者喜好大企业

　　房企

　　2014年前三季度，由于楼市降温迹象明显，开发企业拿地信心大减。前9个月武汉土地出让金累计370亿元，仅为2013年740亿元金额的一半。不过，自9月楼市系列新政颁布以来，土地市场热度攀升，10－12月出让超300亿元，整个2014年，武汉土地出让金额达680亿元(涵盖全市范围商业、住宅、工业用地等)，较2013年小幅下滑8.1%。大型房企在汉掀起新一轮投资热潮，美好集团(3.17, 0.13, 4.28%)、新世界(10.46, 0.12, 1.16%)、复地、绿地、中建三局等纷纷大手笔拿地。

　　从2009年起，武汉大规模城中村旧城改造，每年投入上千亿实施“城建攻坚”，推动城市价值提升，最近6年武汉土地出让金额已破4000亿元。

　　6年出让金额4000亿

　　土地

　　全国

　　百城房价继续下行

　　2014年12月，全国100个城市住宅均价连续第8个月环比下跌，本月跌幅扩大；十大城市住宅均价在上月出现短暂上涨，本月转为下跌。

　　整体来看，百城住宅价格仍处调整期，年底房企为冲刺业绩和加速资金回笼，加大优惠力度，本月百城住宅价格跌幅有所扩大，但下跌城市个数明显减少。与此同时，中央政策以“稳”为主，本月《不动产登记暂行条例》正式出台，意在完善房地产长效机制建设，短期对市场影响有限。

　　此外，在调控回归市场化、货币政策支持的背景下，购房需求有序释放，年末推盘高峰促使部分城市库存仍处于较高水平，加之企业迫于全年销售目标和资金回款压力，12月房企继续采取低价加推、以价换量策略，百城房价继续下行。

　　中国指数研究院华中分院研究报告指出，2015年，全国市场仍面临高库存压力，消化库存仍是市场主基调，房价仍存下行压力。基于各地去化压力的差异，未来不同城市价格走势将继续呈现分化。一线城市和少数二线城市对政策反应敏感，潜在需求旺盛，房价仍面临一定的上涨压力；多数二线城市将相对平稳；大多数三、四线城市需求透支，库存压力大，未来房价将继续下行。 

关键词：房价,一线城市,保利地产,楼市,城市住宅