北京农展馆地王入市 单套房价或将过亿

　　上周,北京地产圈猛料不断,先是“龙头”万科在与绿地的“一哥”之争中暂处下风;而后,执掌北京万科5年之久的“毛大庆-肖劲”组合最终劳燕分飞。还没等看热闹的我们完全回过神来,更大的“意外”就扑面而来。

　　上周末,记者在北京市住建委网站上看到,刚刚过去的周末,北京市共有5个项目获得了预售许可证,从未听说过的观澜嘉苑项目是其中之一。而这个神秘的项目实际上就是去年9月份,由融创中国以43.24亿元的实际成交总价斩获的东三环农展馆地块,最终楼面价高达7.3万元/平方米,成为去年的全国最贵地王。在住建委给予的预售许可证批复中,观澜嘉苑显示的可售房源为51套,单价为惊人的16.5023万元/平方米,而这还仅仅是首期。

　　农展馆地王项目“静音”入市

　　作为去年标志性的地王,农展馆项目何时入市,一直是业内尤其是豪宅开发商关注的焦点。早在今年3月份时,融创执行董事兼北京公司总经理荆宏曾表示,该项目会在明年正式入市,公司内部对于15万元/平方米的定价也是认可的。但工程上的进度和政府的价格审批可能会制约具体的入市时间。

　　但结果显而易见,一向以高周转为傲的融创中国,即便对于农展馆这样的顶级豪宅项目,也不能容忍其过于拖沓,并最终在年底前,以16.5万元的均价成功闯关,轻松超越单价近10万元/平方米的保利·海德公园,成为今年取得预售证的最贵项目。

　　令人玩味的是,主管部门似乎有意将重大决定放在周五或休息日公布,以减轻其带来的影响,这次农展馆地王项目获批的消息就是上周日才发布的,而不久前的降息降准消息也是在周五下班后才公布。

　　而作为开发商的融创中国,也深知“最贵”顶级豪宅入市可能带来的舆论风暴,非常默契地与主管部门一道采取了“静音”策略。

　　就在其获批前,业内甚至普遍认为,拿地更早并且已经成为现房的万柳地王项目——中赫·万柳书院应该会先一步入市,但事实上,农展馆地王为了抢在年底前入市,简化了一切常规流程。亚豪机构市场研究总监郭毅在转发融创农展馆项目入市消息时,也用“想不到”来形容。

　　为了加快速度,除了采用期房销售外,农展馆地王项目的推广名称甚至都没有确定。虽然有了取证时的名字“观澜嘉苑”,但按照北京楼市的通常做法,“观澜嘉苑”仅仅是预售证显示的官方名字,通常情况下开发商都会给项目起一个用于宣传推广的案名。并且,这样单价超过16万元的顶级豪宅,居然没有大张旗鼓地竖起围挡或贴出广告,甚至连示范区(含样板间)都没有开放,就这样静悄悄地获批了。

　　对此,有业内人士分析道,豪宅产品往往需要长时间的蓄客,并不断与客户沟通完善产品,农展馆项目的突然入市确实另类。并且,即使获得了预售许可证,融创农展馆地王项目也一定不会像一般住宅那样,取证后三天就开盘销售,具体的开盘日期一定会在明年,之所以这么急于入市,很可能带有某种象征意义。

　　16.5万元/平方米只是首期未来单套价格可能破亿

　　在农展馆地王项目入市前,北京楼市的期房项目是很少有超过15万元/平方米的。同样是顶级豪宅的朝阳区霄云路8号和海淀区的钓鱼台7号院,是少有的两个卖出过16万元每平方米天花板价的楼盘,但这两个项目当时也都是准现房或现房成交的。

　　根据北京市房地产交易管理网公示的预售许可证信息来看,融创农展馆项目此次批准的7号楼是住宅和商业混合的楼座,共计51套房源,其中35套为住宅,16套为商业。住宅的最高拟售价达到了190821元/平方米,而最高总价的一套房源则为7107万元。

　　并且,这还仅仅是一期的价格,去年10月,融创中国董事长孙宏斌就公开表示,如果项目售价是15万元/平方米,利润并不高,临湖的部分房源售价将超过30万元/平方米。

　　如今看来,这并非痴人说梦。根据规划,融创农展馆项目,将建设7栋楼,地上部分为7-8层。其中1号楼、2号楼、6号楼为纯住宅,4号楼是配套楼,3号楼、5号楼是办公商业楼,7号楼是商业住宅混合。

　　这意味着已经获得预售证的7号楼是位置相对较差的一个,而其他几栋纯住宅楼的位置更好。也同样意味着7号楼住宅16.5万元/平方米、商业18.2万元/平方米的售价或许并不是该项目的最高价格,未来30万元/平方米的价格也许真的会出现。

　　此外,一位曾经在霄云路8号负责销售、如今已经跳槽的业内人士向北青报记者透露,按照他的经验,顶级豪宅市场不同于普通住宅,有实力的买家并不在意一套房子是七八千万还是一个亿,反而对于户型设计的要求一定要跟顶级豪宅相配,像霄云路8号,主力户型都是450-520平方米的超大平层,给予了这类买房人很大的满足感,而融创农展馆项目获批部分的主力户型则是350平方米,实际使用面积甚至不足300平方米,明显还有很大的提升空间。

　　照此估算,上述人士预计,未来融创农展馆项目最高房源的售价很可能是单价接近30万元/平方米,总价也可能因为加入大户型,而轻松突破1亿元/套。

　　就此,北青报记者也联系了融创中国方面,但对于该项目具体的入市时间和未来可能销售的价格及户型,融创中国相关人士并未予以回复。

　　明年近20个顶级豪宅项目抢20多个买房人

　　虽然顶级豪宅的价格已经高不可攀,但由于这类项目与普通购房人关系并不大,因此并不会对楼市整体产生过多影响。

　　不过,随着融创农展馆地王加入战局,无疑将推高北京顶级豪宅项目的整体价格水平,早已做足功课、随时准备入市的北京万柳书院、北京佳兆业广场同样被认为将轻松突破10万元/平方米。

　　而这还仅仅是开始,真正的竞争则是在明年,除了上述三个项目,目前北京市场上,接近或超过10万元/平方米的在售项目还有北河沿甲柒拾柒、霄云路8号、保利·海德公园、泛海国际、中信国安府等。

　　另外,今年拿地的地王项目如远洋刘娘府地块、龙湖西局地块、泰禾西局地块等也都可能在明年入市,再加上夏家胡同项目、保利东坝项目、中央公园广场等铁定单价过10万元的纯新盘项目,对于本就属于小众的顶级豪宅市场,明年的供应量将极其庞大,顶级豪宅之间“刺刀见红”的竞争也将在所难免。

　　根据中原地产分析师张大伟的研究,2011年-2014年,北京均价10万元以上的项目,年成交均量只有20多套,2011年最高,为28套,2014年到11月份只有21套;均价8万-10万的项目,年成交量最低的是2012年,67套,成交量最高的是2013年,157套。

　　可以看出,如果按照之前4年平均20多套的去化速度来看,明年售价超过10万元或在10万元左右的项目就有近20个,而随着这些顶级豪宅项目的扎堆入市,很可能出现20多个项目抢20多个豪宅买房人的残酷场面。