一线楼市回暖迹象明显 房价至少还涨十多年？

　　导读：面对前10个月不温不火的市场局面，9·30新政和央行降息无疑给市场注射一针兴奋剂。自11月22日北京宣布下调住房公积金贷款利率后，广州、深圳、上海、天津、武汉等城市也相继发布公告下调公积金贷款利率。面对多重利好，北京、上海、天津等城市咨询购房人群明显增多，回暖迹象凸显。业内表示，有购房需求者，此时可抓住时下的购房“窗口期”。

　　  一线楼市回暖迹象明显

　　自降息和公积金贷款利率下调起，北京的新房和二手房市场反映均较为明显。据了解，上周末北京入市的9个新盘中，多个项目的认购率近80%。二手房市场也不甘示弱。据伟业我爱我家市场研究院统计，降息落地四天来，北京二手房交易合同签订量较之前的四天大涨117%。

　　此外，上海、天津等一二线城市的市场也表现显著。机构统计数据显示，中原地产北京、上海客户咨询量较上周上涨80%。伟业我爱我家上海、天津等城市的二手房业主和购房客户到店咨询量普遍上涨五成以上。 【详细】

　　  一二线城市看房量激增

　　央行降息效应已开始向楼市传递。据市场机构监测，在降息消息公布后的周末两天里，北京等主要城市咨询购房人群明显增多。降息后首个交易日，12只房地产股票涨停，平均房地产上市公司股票上涨幅度超过3%。

　　降息后，中原地产随即针对全国近40个城市的看房量进行跟踪统计。调研数据显示，主要城市客户看房量均有明显上涨，主要城市看房咨询量环比上周上涨均在50%以上。其中表现最明显的是一线城市，北京、上海客户咨询量上涨80%以上。二手房业主更是坚挺报价，小部分开始出现提价意向。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，一方面，央行降息将显著利好已还清购房贷款的改善性需求再置业，促使此类需求从现阶段到明年稳步入市;另一方面，降息也直接利好刚需人群，在降低其按揭成本的同时，进一步解除刚需人群的观望心理，引导刚需入市。同时，降息也将使开发商降低融资成本，缓解资金压力，或将影响其定价策略，这也将成为未来一段时间楼市价格企稳的一个因素。“一二线城市楼市资金面将明显好转。”张大伟说。不过他指出，三四线城市由于库存绝对值过高，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。(荆楚网)

　　  12月京城将有30新盘入市

　　多重的政策利好刺激下，不少楼盘也在积极地准备入市。据亚豪机构统计，12月北京商品住宅市场预计将有30个项目入市，相比去年12月的市场上升期增加了25%。

　　亚豪机构副总经理高姗分析，受新政叠加效应助推，11月住宅成交的强势回暖使得年底项目入市积极性大增。受到需求拉动，在经历了一年的销售平平之后，大量房企均寄希望于最后两月出现逆转，以完成全年销售任务。

　　据记者了解，刚过去的双十一不少房企都打出了优惠牌，在即将到来的双十二，已经有电商平台联合多个楼盘，计划推出优惠活动拉动销售。

　　同时，房企的拿地策略也更为积极。某国有房地产公司相关负责人介绍，最近参与拍地的企业明显增多。但北京的优质地块价格都较高，在现在的市场形势下，大部分企业都会做出谨慎的风险把控。

　　同策咨询研究部总监张宏伟同时指出，房企不会因为此次降息而资金面有较大缓解，整体房企资金面紧张的基本面不可能改变，未来市场仍然存在不确定性，尤其是中小企业，仍然可能面临更多的债务违约的市场风险。

　　  任志强：房价至少还要涨十多年

　　今年以来，中国楼市降温明显，房地产投资增速、商品房销售面积进入下滑区间，但近期在房贷新政以及降息等利好政策下，楼市开始出现回暖。

　　未来房价走势如何？任志强在会上表示，房价可能会出现短期的波动，但从长期来看，房价一定是涨，而且至少还要涨十多年的时间。

　　任志强认为，今年以来4个直辖市土地出让收入已超过6千亿元，一线城市土地价格增长了57%，而且今年以来政府没提过要控制房价，反而提出稳定住房消费，在这样的情况下，房价很难有下降空间。

　　以北京市为例，任志强指出，今年以来北京土地出让金额已超过1800亿元，超过去年全年，创历史新高，但土地供应面积不到去年的70%，地少、价高，再加上北京人口超过2000万，人口增长较快，这样的情况下，“你们以为北京的房价会掉下去，我觉得没戏。”

　　在当天的会上，万科集团高级副总裁兼北京万科总经理毛大庆也表示，中国房地产市场还有10年的增长空间。

　　“现在客户群体已经变了，倒腾房的人已经逐渐退出市场，但大量刚性需求和改善性需求仍然存在。”毛大庆说，“这两天降息，北京的房地产市场一下子起来了。媒体问我房价会不会暴涨，我觉得房价不会暴涨，但市场会大涨。” 【详细】

　　  楼市将延续调整整体格局

　　央行降息，这对房价已持续6个月环比下降的中国楼市来说，无疑是重磅利好，相关市场参与者关于房价将反转回升的呼声也随之出现，据媒体报道，一些房企已开始传达“涨价令”。楼市量价齐升的火爆场面似乎正呼之欲出。

　　无疑，降息释放出宽松的信号，一定程度上减轻了购房者月供负担，强化了房价回升预期。但笔者认为，本轮旨在引导实体经济融资成本下行的利率下调不会改变楼市整体调整格局。

　　从历史经验看，货币因素确实是影响短期房价的重要因素。但货币之水要润泽到楼市，还需要楼市持续上涨的一致预期支撑。这是过去十余年来楼市单边持续快速上涨的一个重要原因。但当前，经济新常态下房价过快上涨的基础已经发生改变，本质上说，房价过快上涨需要相应上涨的购买力支撑，新常态下经济潜在产出(购买力)已无法承受高房价及房价过快上涨压力，房价持续上涨预期已显著改变。

　　笔者从产业周期和政策周期两个维度对中国房地产长周期进行了深入观察。从产业周期看，楼市整体供大于求的格局已经形成，当前中国房地产业已基本走完了长周期的上升阶段。在楼市库存高企、边际供给能力处于高位；大部分需求因高房价得不到满足；再加上房价弹性逐渐增强的市场环境下，房价下行趋势将是确定的。此外，从政策周期看，房地产业已排除在“稳增长”框架之外，新一届政府不必(也无需)通过“刺激”房地产市场来稳增长，这是中国房地产长周期内景气转换的时代背景。从产业周期和政策周期两个维度可以发现，中国房地产业已开始步入长周期的拐点区域，过高的房价整体上已步入下行通道。

　　降息将促进潜在刚需(含改善型需求)提前入市，对楼市“量价”都有一定的支撑作用，这也是楼市健康持续发展的前提和目的。但“刚需”从来就不是导致中国楼市“量价”暴涨并螺旋上升的原因。据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心数据显示，当前城镇可实现刚性和改善型住房需求不足4%，“刚需”恰恰是高房价的受害者和出局者。大量投资投机性需求是中国过去十余年来房价一路飙升的唯一动力。但正如前述，由于过去单边持续上涨的预期已经改变，投资投机性需求将不会因此次降息而暴增，从而导致楼市整体调整格局改变。

　　当前经济下行、通胀率很低，尤其房价已持续半年调整，是此次降息的前提条件之一。一方面，房价调整已持续半年之久，这是让市场对楼市整体调整的预期充分吸收、固化，从而不会因针对部分企业(特别是小微企业)融资成本高而降息的措施“伤害”到楼市的调整进程，尽量减少对楼市理性回归的“负效应”；另一方面，经济下行压力持续了较长时间，企业经营困难有所加大，部分企业(特别是小微企业)对融资成本的承受能力有所降低，可能损害到“稳增长、促就业、惠民生”的区间管理底线。降息措施此时出台，充分体现了货币政策“刀尖”上的平衡艺术。

　　综上所述，笔者认为，当前房价不会因降息而再度恢复到过去的价格暴涨循环之中，楼市仍将延续整体调整格局。(经济参考报)

　　  降息难平年末楼市价格战

　　既然楼市利好频传，尤其是此次降息之后，房价是否会应声上涨？来自市场方面的信息显示，虽然降息会对楼市未来走势产生较大的影响力，但是对于眼下的市场而言，仍然不能阻止部分楼盘价格继续下滑。对于大多数身负销售压力的楼盘而言，年底之前房价反弹的可能性微乎其微，价格战仍然不可避免。

　　上周末，也就是降息之后的首个周末，位于之江板块的中天之江诚品首度开盘，均价仅12800元/平方米。之江诚品的楼面价为6516元/平方米，这一价格可以说已经没有利润可言，相比周边楼盘1.5万元/平方米左右的售价优势明显。除了个别清盘的楼盘之外，之江诚品已成为之江板块售价最低的楼盘。位于华丰板块的阳光城翡丽湾上周六首次公布价格，折后均价11500元/平方米，这一价格也远低于目前该板块13000-15000元/平方米的价格。

　　“虽然近期政策一个接着一个，这次降息也一定会加速部分购房者下单的步伐，但是我们并未调价的准备。说实话现在离全年的销售任务还差一大截，今年只剩下一个多月，贸然涨价的话意向客户很有可能被其他楼盘抢走。”城东新城一楼盘营销负责人告诉记者，涨价是没有的事，但上个周末确实感到人气明显增加了。

　　记者了解到，目前尚未有杭州楼盘因为降息而调价。不过在宁波，金地旗下的一个楼盘日前已率先涨价，经本报记者求证涨价属实，但金地在杭州的楼盘并未调价。当然，杭州楼市也有个别楼盘放风即将涨价，比如毗邻万达广场的某外来房企开发的楼盘，售楼处工作人员向记者表示将在下个月涨价。不过，记者了解到这个楼盘涨价的主要原因是下个月万达广场开业，而不是降息。

　　开发商为何在降息之后没有提价？说到底是没有底气。如果别的楼盘没涨价，自己贸然涨价的话，很有可能就会“找死”，因而暂时观望是一种最佳选择。而在另一方面，虽然政策利好频传，成交明显放量，但进入四季度以来开盘数量明显增多，楼市库存压力有增无减。一个令市场担忧的数字是，11月25日杭州楼市(包含余杭、萧山)新建商品房库存量突破15万套大关，其中住宅逼近10万套，双双创下历史新高。杭州楼市目前的这一库存量，相比10月中下旬足足增加了8000多套。

　　如果与2009年上半年的那一波强劲反弹对比，当前的杭州楼市政策上已与前者逐步看齐，但是库存量却有天壤之别。持续攀升的库存量，成为阻碍杭州房价全面反弹的最重要因素。也正因为如此，再加上各家开发商年底冲量的压力，杭州楼市年底价格战仍然不可避免。 (今日早报)

关键词：楼市,房价