二手楼市新生态:一手盘促销抢客 限购限贷未松

原标题：二手楼市新生态:一手盘促销抢客 限购限贷未松

近日佛山限购令松绑，不仅抢了一些广州的一手买家，二手市场的买家同样有转入购买佛山盘的现象，致使原本就低迷的广州二手楼市形势更加恶化。业内人士介绍，广州二手楼市的成交量还在继续走低，7月份的成交量只有4028套，是今年二季度以来的最低，如果限购限贷等政策不放松，二手楼市将持续走向冰点，前景堪忧。

二手市场的持续低迷，令业主、买家甚至是投资者都出现了一些新的转变。据了解，以往态度强硬的业主，现在已不敢再开高价，甚至愿意接受的降价幅度越来越大，不仅知名大社区物业业主愿意降价两三成以促进成交，就是楼价一直最为坚挺的旧东山名校房，也愿意降价2000元/平方米达成交易，而面对着业主的让价甚至是偶尔出现的笋盘，投资者也从观望转变为迅速入市抄底。

新动向1

名校房降价才能成交

一直以来被视为楼价最坚挺的老城区名校房，近期出现了降价成交的现象。中原地产东湖西分行高级营业经理邱智成介绍，今年上半年，具有路段、景观和名校等多重优势的东湖板块的二手住宅并不十分抢手。“上半年二手楼市成交较为淡静，东湖板块一向价格较为坚挺的学位房受到了一定冲击，近期业主的放盘价稍有松动，如龟岗大马路散盘、署前路小学旁边一套80平方米的楼梯楼，业主开始的放盘价为3万元/平方米，放盘两三个月后，主动调整至2.8万元/平方米，降幅达7%左右才有成交。”邱智成说，接下来的“金九银十”档期，发展商的促销力度将会有所加大，对二手楼市肯定还有一定冲击，“恐怕这里的二手房成交量和价格都还会继续稳中有降。”

市场分析

业主心态松动 议价空间增大

名校房都要降价了，是否意味着二手楼市最后一根楼价坚挺的支柱都断了？暂时还不能这么说。名校房降价的现象和物业自身的素质、名校素质以及业主是否急需回笼资金有关，现阶段名校房降价还不是普遍现象。从整体上看，中心区的名校学位二手房楼价目前为止仍是最为坚挺的，但除了名校房这种特殊的刚需型物业，其他种类的二手物业大多出现放盘价松动现象，即使是标志性的二手楼盘也不例外，又以外围区域的二手物业降价幅度最大。

满堂红市场研究部高级经理周峰告诉记者，“现在的业主已不敢开高价了，二手业主也知道行情不好，基本上放盘一两个月都无法成交，也渐渐愿意接受中介降价的建议。”据介绍，经满堂红成交的二手住宅的业主，7月份的议价幅度持续上升至6.7%，4月份时业主可接受的议价空间只有3.2%。

合富置业市场部经理梁燕明介绍，“越秀、天河、海珠等市中心的二手物业，业主的议价空间集中在5%左右，而近郊及外围片区，业主愿意接受的议价空间集中在5%-10%，个别急需资金的生意人以及大户型物业，让价的幅度在10%以上。与今年年初整体平均议价空间为2.5%相比，现在的整体议价空间升到了6.2%，显示二手住宅的业主心态已出现明显转变。”

新动向2

投资客出手抄底笋盘

自限购限贷政策以来，在广州市场活跃着的投资者几乎偃旗息鼓，业内分析人士认为，这恰好说明了调控政策的效应。但近期投资者似乎又有重新活跃的迹象。近日，曾经是投资老手的洪先生出手了，近年来他只关注中心区的小户型单位，认为这种物业保值和升值能力最强，无奈中心区内素质较好的中小户型就如同不忧嫁的皇帝女，一直难见楼价松动。7月下旬，洪先生经中原地产买下了天河公园旁边东方都会广场一套39平方米的一房单位，业主原来放盘价为140万元，在中介放了一个多月都没有卖出，洪先生说开出的成交价是122万元，业主愿意让步，他就愿意接手。

市场分析

降幅10%-30% 物业才易出手

二手楼市的持续低迷，令业主心态渐渐有所松动，愿意降价的业主不断增加，为市场提供了增加笋盘的概率。合富置业成交数据显示，7月份该行的二手住宅成交均价为21679元/平方米，环比下降4%；满堂红为19697元/平方米，下跌7.2%；中原地产为24294元/平方米，下降0.5%。但整体均价的降幅程度，显然还没有达到投资者愿意接受的地步。梁燕明表示，二手楼市成交难，促使一些急于套现的业主不得不大幅让价以求尽快将物业脱手，即使是平均让价幅度少于5%的小户型物业，在7月也有比市场价低接近10%成交的二手笋盘个案出现。“我们统计过，7月份投资型成交个案所录得的平均让价幅度高达10.8%，高于大市整体水平，其中外围板块的投资型成交个案的让价幅度明显高于中心区物业。”中原地产也表示，投资型买家压价幅度非常大，要业主下降10%-30%才肯接手。

据介绍，7月份以来出于投资购房目的的买家有所增加，增幅为2%左右。周峰说，近期抄底入市的情况有所增加，7月份占一成左右，主要选择的物业是市中心的急售单位，越秀、荔湾、海珠和白云成交相对较多；梁燕明也表示，在总成交量差不多的情况下，6月份时投资型买家占比仅为5.1%，7月份重上10%的关口。据介绍，投资型买家最青睐的是市中心总价不高的单间和一房一厅，大部分投资客都是以一次性付款的方式购入，以求让业主降价幅度更大一些。

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