大城市群租乱象丛生藏隐忧

　　产业化隐忧

　　上海市住房保障和房屋管理局调研发现，随着外来常住人口越来越多、群租需求越来越大，这一市场呈现出产业化、区域化和新二元化的苗头。

　　上海市住房保障和管理局市场监管处负责人介绍，近年来，越来越多的群租房由专门从事转租的“二房东”经营管理，从取得房源、分隔装修、对外招租、运营维护等，形成了一条分工明确的产业链。基于巨大的利益诱惑“二房东”抱团经营的特点比较突出，部分区域出现了“福建帮”“安徽帮”等多个利益团体，损害业主或承租人合法权益的情况时有发生，甚至对抗行政执法。

　　调研发现，群租现象通常在以下区域较为多发：一是来沪务工人员较为集中的城郊结合部；二是住宅小区有一定量的闲置房源，大部分为农民动迁安置房或投资购房，以大户型居多；三是住宅小区周边有产业集聚或者服务业比较发达，从业人员众多。

　　比如，普陀区中远两湾城邻近上海火车站，交通便利，成为来沪人员较为集中的区域之一；松江区紫东新苑小区邻近东明商业街、开元地中海商业广场等商圈，小区1800余户住房中，曾有600户用于出租，其中半数存在群租问题。

　　此外，外来人员大量涌入，但其在住房、养老、教育、医疗、就业等生活和消费需求方面与户籍人口存在较大差距，由此产生了新的城市二元结构。

　　《经济参考报》记者在上海市区及城乡结合部一些群租小区看到，这些小区周边已形成了“来沪人员服务来沪人员”的小餐饮副食业、小美容美发业、小洗浴业、小旅馆、小歌厅、小网吧等“六小”产业，无证经营、治安隐患、食品卫生等问题突出，影响了当地的生产、生活秩序，也给社会管理增加了难度。

　　结构性矛盾

　　对于群租，上海市住房保障和房屋管理局曾进行多次调研。调研发现，群租的普遍存在，折射出城市中低端房屋租赁市场面临的严峻形势。

　　一方面，是外来常住人口大量涌入。2010年第六次人口普查数据显示，上海常住人口为2301万人，其中外省市来沪人员897万人，占39%。10年间，外来常住人员增加了551.21万人，平均每年增加55.12万人；而上海户籍人口年均仅增长7万人左右。尤其是2010年以来，上海每年新增来沪人员超过60万人，嘉定、闵行、松江、青浦、奉贤等区的来沪人员已超户籍人口，松江九亭等个别乡镇来沪人员已占到当地常住人口的75%。规模庞大的外来人员，为上海经济社会发展做出了重要贡献，也给当地的住房、教育、医疗、治安等公共服务和社会管理带来了巨大压力。

　　另一方面，上海房屋租赁市场的结构性矛盾十分明显。从需求看，来沪人员以一般从业人员为主，根据人口管理部门的数据，在上海办理居住证的外来人口中，九成办理的是临时居住证，这部分从业人员主要为新毕业的大学生、公司年轻白领和服务业从业人员，收入普遍较低，房租支付能力较弱，中低端的住房租赁需求较大。

　　从供给看，由于规划等方面的原因，市场上的新增供应偏重于大户型、中高端住房。近几年，上海新建商品住房户均面积从100平方米左右上升到120平方米左右，市场上适合租赁的中小户型、中低租金的住房供应不足，尤其中心城区，适合来沪务工人员、蓝领阶层租住的集体宿舍、蓝领公寓更是严重短缺。大户型住房由于租金偏高，出租相对困难，为避免房屋闲置，业主往往自行或通过“二房东”进行拆套或分隔出租。

　　在供不应求的情形下，群租就存在较大盈利空间。《经济参考报》记者以普陀区中远两湾城一套130平方米左右的住房为例计算，正常按套出租，月租金3500元左右，全年租金约42000元；如果“二房东”以略高于市场价收租后(如4000-4500元/月)，分隔成10间转租，每间根据大小收取700-800元不等房租，则整套住房的月租金可达7000-8000元，全年租金84000-96000元。即使除去简单的装饰装修成本，利润仍十分可观。因此，专门从事群租业务的“二房东”不会轻易放弃这一市场。

　　疏与堵结合

　　政府人士表示，大城市的群租，短期内很难完全消失。从需求看，上海外来常住人口持续快速增加，但收入水平和住房需求层次相对较低的现状没有变。从供给看，中心城区和城郊结合地区租房成本高，资源和环境约束长期存在，相应的适租房源总量不足。

　　上海财经大学公共政策与治理研究院教授陈杰也认为，群租屡禁不止，说明面向城市中低收入群体、新就业大学毕业生和外来务工者的中低端租房需求十分庞大。

　　光靠堵，难以根治群租顽症，而必须坚持疏堵结合。近年来，上海不少区县进行了一些探索和尝试。比如，探索代理经租新模式。近年来，嘉定区马陆镇政府盘活区域内闲置的商品住房和农民动迁安置房源，与上海青客时尚生活服务股份有限公司合作，按照市场化运作模式，将区域内闲置住房统一收租、改造为人才公寓，提供给入驻新城的高新企业员工租住，对符合政府有关规定的租房对象，还可享受一定的租房补贴。

　　“这样做既改善和提高了入驻企业员工的居住条件，杜绝了群租的回潮，也解决了许多企业发展的后顾之忧。”马陆镇相关负责人说。

　　再如，多渠道提供低租金租赁住房。近几年，闵行区先后在莘庄工业区、浦江、华漕等区域，建设了一批面向来沪务工人员供应的蓝领公寓和集体宿舍，已建成交付3千多套、近7千间，可解决约5.5万人的居住需求，现已迎来大量租客入住。松江区方松街道则出资收购了松江大学城生活园区内约4700套小户型住房作为公租房，并协调相关部门提供公交配套，群租治理腾退的租客可凭居委会核发的房源申请单，在承租该房屋时享受6至7折租金优惠。

　　此外，提供住房租赁服务。闵行区古美街道建立了“房屋托管中心”，莘庄工业区创建了“房屋租赁信息服务站”，松江区方松街道建立了房屋租赁信息服务平台等。这些区域性房屋租赁平台，为来沪人员提供专业的住房租赁服务，并利用地域和租金的级差优势，引导群租房内支付能力相对较弱的承租人，向租金相对低廉的区域转移。

关键词：群租,大城市病