楼市限购政策迎来退出窗口期 松绑呈现差异化

　　阴霾

　　去库存仍为最大压力

　　市场分析机构CR IC研究中心认为，上半年以来，房地产行业的调整，成为导致中国经济下行的最大因素。“在没有强大外力干预情况下，房地产市场通过自身完成调整的周期更多取决于价格的回调、需求的释放、库存的去化。”

　　上海易居房地产研究院7月14日发布《6月份新建商品住宅库存报告》。报告指出，截至6月底，受监测的35个城市新建商品住宅库存总量 环 比 增 长2 . 8 %，同 比 增 长22 .9%，库存再创历史新高。同时，包括北上深广等35个城市新建商品住宅存销比为18 .1，这也意味着市场需要用18 .1个月的时间才能消化完这些库存。而在5月份，该存销比数值为16.4。

　　易居研究员严跃进告诉记者，6月份库存去化周期超过18个月，表明去化压力空前大，这将压制房价，预期未来几个月多数城市房价将下跌。从今年上半年行情看，库存去化的速度不断放缓，房企的资金周转也愈发艰难。伴随库存增加这个态势，地方政府救市的冲动也愈发强烈。

　　报告还显示，截至6月底，35个城市中，有29个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、宁波和九江等3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到97.5%、87.0%和86.0%。

　　新任住建部部长陈政高日前对房地产政策完善提出了三点落实意见：千方百计消化库存；进一步加强房地产结构调整；完善房地产项目周边配套设施。尤其是“千方百计消化库存”的表述，无疑将成为地方政府后续楼市调控政策的重要依据，高库存城市的限购政策退位也将成为大势所趋。

　　实际上，截至目前，重点城市住宅成交量仍在低位徘徊，全国市场区域分化明显。中原地产监测的40个城市数据显示，7月前20日新建住宅成交面积日均值较6月下降4%，除一线城市下滑幅度较为明显之外，二线城市小幅下降6%，而三四线城市则微升1%。

　　而从全国市场销售情况来看，根据统计局公布数据，上半年全国商品房销售额31133亿元，同比下降6 .7%。虽然降幅比1月至5月份收窄，但整个上半年均处于负增长区间。值得关注的是，当下市场区域分化明显，尤其是东部地区上半 年 商 品 房 销 售 额 同 比 下 降14 .0%。

　　张大伟告诉记者，大部分松绑限购城市的特点都是人口涨幅放缓，库存压力巨大。以此前明文松绑限购的呼和浩特市为例，根据上海易居房地产研究院的报告显示，2013年底，呼市的住宅去化周期高达37个月，排在全国35个大中城市之首。

　　业内普遍认为，库存增加、销售低 迷 是 地 方 政 府 松 绑 楼 市 限 购 政策、刺激需求的主要动因。呼和浩特、济南、南宁、海口等城市无一例外都受到楼市库存的压力。而这些城市实施增加市场信心的政策，主要也是为了刺激需求消化库存，减少房企资金沉淀，加速资金流动，同时防止引起金融风险。

　　“综合来看，本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。”张大伟告诉记者，地方政策松绑限购政策的意愿正在逐渐走强，尤其是在楼市持续降温的情况下，松动调控已经成为定局。预计未来还会有更多城市出台不同角度、不同程度的松绑政策。

关键词：楼市.限购