观察：澳门房屋局严格审批准照 监察房地产中介

□彭彦

澳门《房地产中介业务法》生效已逾一年,房屋局已发出房地产中介人临时准照及房地产中介人准照合共1704个,房地产经纪临时准照及房地产经纪准照合共5175个。房屋局表示将继续致力执行《房地产中介业务法》,持续加大对房地产中介业务的监察工作；并在今年7月起,房屋局会展开新一轮的全面巡查工作。

立法会拟修改相关法条

《房地产中介业务法》第五条规定,申请房地产中介人临时准照及房地产中介人准照,需要具备“商业营业场所”,而商业营业场所需设于做商业、服务、写字楼或从事自由职业用途的不动产内。

但是,有少部分房地产中介业务的经营者,在《房地产中介业务法》颁布之前已经在楼宇的地面层(地铺)从事房地产中介业务,而按照物业登记局的登记资料,该等楼宇单位的使用用途为住宅、居住或工业用途。考虑到该等房地产中介业务的经营在《房地产中介业务法》颁布前已经存在,且在地铺经营对楼宇其他用户的影响较小,因此,建议修改《房地产中介业务法》中的过渡性规定,例外地容许该等经营者申请房地产中介人临时准照,有关准照的有效期至2019年6月30日。2014年6月30日,立法会已一般性讨论并通过该修订法案。

有序审批中介准照申请

《房地产中介业务法》于2013年7月1日起生效,现时仅具备有效准照之房地产中介人及经纪才可经营或从事有关业务。截至2014年6月30日,房屋局已发出的房地产中介人临时准照及房地产中介人准照合共1704个,当中临时准照有1485个、准照有219个；而房地产经纪临时准照及房地产经纪准照合共5175个,当中临时准照有4540个(其中本地居民占4527个、非本地居民占13个)、准照有635个(其中本地居民占618个,非本地居民占17个)；与此同时,已发出房地产中介人商业营业场所说明书共2047份。

房地产经纪准照之申请,申请人须先自行报考并通过由劳工事务局举办的房地产经纪技能鉴定测试,才可向房屋局提出申请。一般情况下,申请人提交申请表及交齐所需文件后,房屋局会在15个工作日回复审批结果,并会通过公函通知申请人。现时处理审批需时较长之申请个案中,多为申请人未能提交符合法律规定之“合格完成高中教育”文件。对于未能提供高中毕业证书,但拥有大学毕业或以上学历之申请人,因应外地高等院校录取学生的标准各有不同,房屋局必须审慎处理,并会按具体个案进行分析,若有需要会向有关权限部门作出了解。

至于房地产中介人准照或商业营业场所说明书之申请,房屋局需核实其从业要件外,亦需派员到所申报的地址实地核实其场所是否符合法定用途。如文件齐备,一般情况下,房屋局会在20个工作日回复申请人审批结果。倘未能提交齐全的文件或所提交之文件存有疑问,房屋局会再发出补交文件通知；如申请人未能于指定的补交文件限期内补回,将导致有关申请不获批准。

临时准照应对过渡安排

房屋局提醒临时准照持有人必须注意在3年有效期内,即至2016年6月30日前申请及获发正式准照,才可无间断从事房地产中介业务。其中,在申请时必须提交“学历证明文件影印本”及“由劳工事务局发出的通过房地产中介业务职业技能鉴定的证明文件影印本”。鉴于不同地区或国家的学制与本澳学制或有不同,房地产经纪临时准照持有人需注意其学历是否符合法律规定,以评估本身是否需报读相关培训课程以满足获发正式准照的学历要求。

按照《房地产中介业务法》规定,在该法公布之日前已连续从事房地产中介业务达5年且年满40周岁的房地产经纪临时准照持有人,方可参加为豁免合格完成高中教育及房地产中介业务职业技能鉴定的从业要件而开办的培训课程。在参加有关培训课程后,可同时获豁免具备合格完成高中教育以及通过房地产中介业务职业技能鉴定的从业要件,有关课程的课时为30小时。

其余不具备合格完成高中教育从业要件的房地产经纪临时准照持有人获取正式准照设有豁免相关要件的规定,即在临时准照3年有效期内,房地产经纪临时准照持有人在参加澳门理工学院开办之培训课程并通过考试后,可获豁免合格完成高中教育的从业要件,有关课程的课时为96小时。

截至2014年6月30日,在已获批之房地产经纪临时准照中,有1734个已申报具备合格完成高中教育之学历,而向房屋局申请报读相关课程并已获批报读的有2789个。

持续监察地产中介活动

房屋局将继续致力于执行《房地产中介业务法》,持续加大对房地产中介业务的监察工作；并在今年7月起,房屋局会展开新一轮的全面巡查工作,当中包括加强对签订房地产中介合同作出监管,藉以强化对该法的执行。

截至2014年6月30日,房屋局对1700多间房地产中介人商业营业场所进行常规性巡查。巡查内容主要房地产中介人有否在其商业营业场所显眼处张贴房地产中介人准照或认证文本、商业营业场所说明书以及房地产经纪在从事业务时有否佩戴由其房地产中介人所发出的工作证等。与此同时,房屋局会通过接受投诉或举报等一系列的方式,对有关涉嫌违法的行为进行调查。

截至2014年6月30日,房屋局对19宗房地产中介人及房地产经纪涉嫌行政违法的个案提起了处罚程序；上述个案主要涉及房地产中介人未与客户签订房地产中介合同就提供涉及房地产中介业务的服务、房地产中介合同未载明法定的事项、房地产中介人或房地产经纪未有遵守法定义务等情况,并已对当中1宗因房地产中介合同未载明法定事项的个案作出处罚。

关键词：房屋,房地产经纪,澳门理工学院,房地产中介业务法,高中教育