一线城市调控政策发生变化 楼市拐点或已降临

　　原标题：楼市拐点或已降临

　　过去的一周，楼市频频传出让人震惊的大消息。种种迹象表明，一个持续了近十年的牛市或已结束，接下来，我们可能要用不一样的眼光来看待楼市。

　　10日，济南市住房保障和房产管理局的工作人员证实，从这一天起，济南市商品房限购政策正式取消，居民购房不再需要到房管部门开具限购证明。尽管此前已有呼和浩特等城市宣布取消限购，但是，济南取消限购仍然是个更明确的风向标。

　　因为呼和浩特只有300多万人口，是省会及副省级城市中的小城市。而济南则不同，山东是人口大省、经济强省，济南户籍人口就有600多万，实际居住人口近千万。地产研究人士杨红旭表示，济南被住建部允许放开，也就意味着，实行限购的47城中，绝大部分都有资格放开了。

　　而济南楼市面临的问题在二三线城市中也很有代表性。截至2014年6月底，济南普通商品住宅库存697万平方米，按照过去一年的月均成交量计算，消化库存就要17个月，而这并没有包含济南房地产市场未来的供应量。同济南一样，楼市的高库存量、高开工量和低去化率，已经成为困扰二三线城市的顽疾。如果没有取消限购之类的政策调整，这些城市的楼市将非常艰难。

　　二三线城市如此，而一线城市的调控政策也在发生变化。在北京，去年实施的限价令已经悄然解禁。去年4月，北京市住建委对北京市新建楼盘实施限价政策，新盘取得预售资格时要报价，报价不能明显高于周边同类品质商品房的价格。到了去年11月上旬，这一禁令进一步具体到“单价高于4万元楼盘不予批预售许可证”。然而，上周亮相的位于北京北三环蓟门桥的“保利海德公园”，却获批了每平米近10万的预售价格。据统计，北京最近两个月来，预售单价超过4万的楼盘已经批准了18个。

　　首善之区为楼市松绑，原因很简单，成交量下降，影响了经济增长。据中国证券报报道，在35个重点监测的城市中，32个城市成交面积同比下降，北京下降幅度名列第二，降幅为47.23%。

　　这些市场的变化当然会最直接地反映到房企的业绩上。截至本月10日，共有24家房企公布了上半年销售业绩，其中11家企业业绩同比下滑。以标杆企业“招保万金”为例，万科仍然保持着超过20%的增速，半年销售收入超过1000亿元。但除万科外，保利业绩持平，招商和金地则业绩下滑。照此趋势，房企下半年势必普遍采取以价换量的销售策略，很多地方的楼价可能会出现明显下行。

　　现在，国家保增长的任务十分艰巨，在此背景下，楼市的下行不仅会带来房价的变化，更可能触发一系列楼市调控政策的调整。而在所有的调控政策当中，除了限购，对市场影响最大的是限贷，现行的限贷政策，不是以存量贷款为依据，而是以贷款历史为依据，也就是说，即使有人贷款买过房，现在贷还了，房卖了，依然会限贷。如果限贷政策能够松动，将会比取消限购更能撬动楼市。

关键词：楼市,拐点,调控