“限购”政策渐解体 二三线市场复苏机遇或降临

杨佳绘

　　呼和浩特试了螃蟹，济南随即跟风。7月9日，有媒体报道，7月10日起济南新房与二手房限购政策将全面放开，不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。这也意味着，在济南实施了三年多的限购政策将正式退出房地产市场。这时继6月底呼和浩特取消限购后，第二个取消限购的城市。而在近期，不断传出各地方政府派出考查团赴呼和浩特意图取经的消息。

　　在继呼和浩特和济南之后，下半年将会有更多的城市加入到取消限购的行列。对限购的松绑一直被认为是地方政府救市的大招，而已为限购松绑的城市，新政也被买家所认同。有专家指出，尽管取消限购在短时间内或使得楼市出现回暖，但投资需求能否马上起来还很难说，而更关键的是，为限购松绑只是治标，从长远看对于楼市并没有长远的刺激效果。

　　“限购”政策渐解体？

　　6月底，呼和浩特取消限购后，哪些城市会跟风曾一度成为业内热议的话题。而现时，结果似乎已浮出水面。7月9日，齐鲁晚报报道称7月10日起，济南新房与二手房限购政策将全面放开，不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。这也意味着，在济南实施了三年多的限购政策将正式退出房地产市场。据称，限购取消的消息当地的开发商已经提前获悉，而限购放开后，济南户籍的人不再受到“限二禁三”的限制，可以购买三套以上的住房。而外地户籍人士要提供一年以上纳税或社保证明的购房限制也将被废止，外地人可以直接购房而且购买的套数也不再受到限制。记者了解到，济南取消限购并非是突然行动，而是在意料当中。早在7月2日，在呼和浩特市取消限购后仅一周左右，济南市城乡建设委员会的官网就挂出了消息称拟对现行的房地产市场调控政策进行调整。其中就明确指出“正研究现行商品住房限购政策进行调整的办法”。

　　济南为限购“松绑”的举动印证着当下众多二三线城市打算以取消限购来盘活房地产的意图。事实上，自从呼和浩特市取消限购后，在短短的半个多月时间里，就不断有城市的考察团队赶赴该市考察。他们涉及的内容包括实行限购以来，新房、二手房交易量、价格以及价格波动情况，库存以及去库存情况等市场相关数据，还有呼和浩特市的人口规模、人均收入和消费指数等经济指标。有业内人士指出，呼和浩特和济南取消限购并非仅是个案，而是各地方“松绑”限购浪潮的开始。

　　事实上，早在今年上半年，就不断有城市试图为限购松绑，包括广东的佛山，但这些城市的举动都受到了阻碍。而在下半年，仅过去了半个月，就接连有城市快速地将取消限购的政策落地，有业内专家认为，从二三线城市开始，“限购”在逐渐解体。“下半年取消限购的城市肯定会越来越多的。”克而瑞广州研究咨询执行总监曾英杰在接受本报记者采访时表示。在他看来，东北和长三角将是此轮松绑潮的主力地区。“从库存量和目前房地产市场区域的销售压力来看，东北和长三角一些二三线城市无疑是最承压的。”

　　地方救市获买家认同

　　“限购”政策的动向现时已经成为行业内最热门的话题。在济南跟风松绑限购后，有专家预言接下来将会有30个以上的城市会取消限购政策。记者发现，较为出乎意料的是，在市场中今年长期处于观望状态的买家群体对于限购的取消抱着的态度非常的积极。

　　据一份针对济南取消限购能否拉动楼市的网络调查显示，对于限购的放开，绝大部分的人都认为是政府在救市，占比达到72%。但参与到调查的人超过一半的人认为取消限购“有必要”，占比达到53%。而且有50%的人认为济南取消限购令不会拉高房价。对于限购松绑的利弊，买家较多的仍然是持乐观的情绪，有48%的人认为利大于弊，觉得会刺激楼市回暖。

　　“限购如果真的取消了，应该也是合理的。”曾在济南工作的孙先生在接受本报记者采访时表示，作为本身成交量并不大，楼市去化率不高的二线城市，“限购的意义不大”。

　　二三线楼市成交或复苏

　　限购取消被认为是地方政府救市，而从已经传出较为确切消息的城市来看，限购取消后市场的表现真的有起色。据了解，在济南，从7月2日政府公布要调整限购政策开始，一周的时间，买家看房入市的积极性就比之前明显提高，而济南的一手住宅成交也出现较大幅度的上涨。

　　对于取消限购对市场的影响，开发商的反应相对于买家来说显得更慎重一些。“限购对市场的影响早就已经存在了，从2010年不少一线大城市就开始限购，而随后才是二三线城市的限购。”广州某房企的品牌负责人向记者介绍，在她看来限购对于市场的影响没有信贷收缩那么大。“同样是处于限购的环境下，前年和去年市场销售量都大幅增长。”

　　上述负责人认为，现时无论在一线还是二三线，主力的产品都是面向刚需的自住户型，投资的产品开始向公寓等商业地产方面转移。“取不取消限购，住宅这部分刚性需求都是存在的，现在的问题更多是房贷上面。”但对于像济南、呼和浩特这样的城市，她也表示限购的取消在短时间内是可以使得楼市复苏的。“上半年市场观望态度过浓了，限购的取消在一定程度上会成为打破观望的刺激因素，特别是二三线城市，有可能会吸引部分的投资者进入拉动成交的复苏。”

　　短期影响难改调整期大势

　　“对于库存压力大的城市，限购的取消可以在短时间内刺激购买需求的入市，拉动当地楼市的成交，但从长远角度来看，并不是好的救市手段。”对于接连不断有城市加入到松绑限购的行列，有业内专家指出，取消限购对于处于调整期中的房地产市场来说，短期的效果影响有限。

　　“当前整个中国进入新一轮经济调整期，这种调整本身就包含了房地产业发展的合理调整和房价的适度回调的要求。在这种调整中，商品房投资减速和商品房价格适度下行已成为中国经济调整中的必然选择。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，今年出现的楼市调整，是我国商品房市场连续十多年来的高速扩张和房价持续猛涨并形成泡沫以后必然会出现的自然调整。即使限购政策松绑，投资需求能否马上起来，还很难说。但总体而言，当前房地产市场出现的调整符合市场运行规律，有利于缓解资产泡沫。