杭州楼市降价潮持续涌动 新政被指变相限制降价

     楼市惨淡直接影响到土地市场

　　对于杭州推出的降价备案制度，一些人认为，与土地市场有关，因为楼市降价将影响到政府土地出让的收入。

　　中国经济研究院在2014年4月发布的一项调查表明，杭州对土地财政的依赖度排名全国第一。资料显示，2013年，杭州土地出让金总计达1327亿元，而杭州市政府官方网站提供的数据显示，同年杭州财政总收入是1734.98亿元。

　　坚挺的杭州楼市一直是中国楼市的重要风向标。但今年以来，杭州楼市“降价潮”持续涌动，一个个楼盘的降价行动屡屡将杭州楼市推向风口浪尖。

　　今年2月，杭州“德信·北海公园”宣布剩余房源直降3000元/平方米出售，其引发的“马年楼市第一降”迅速在全国引发关注。两天后，同一板块的“天鸿·香榭里”均价下调3200元。此后，位于杭州市萧山区的开元名郡宣布降价，其原价每平方米1.52万元的房子，每平方米最高降价2700元，降幅接近18%。

　　接着，青山湖板块的青城山语大幅折扣销售，在售独幢别墅，“享受均价5800元/平方米”，总均价290万元/幢，而这些别墅原来平均单价均在10000元/平方米，相当于打了个5.8折。

　　与此同时，来自香港的房产大鳄九龙仓也在杭州扯起降价旗，其位于杭州市中心的九龙仓君玺项目，首推房源折后小户型均价4万元/平方米，大户型均价4.5万元/平方米，这个价格较之前的预计价格整整降了5000元/平方米。而浙江华元房产集团高调宣布，该公司在杭州的3个楼盘共160套房源将全面降价清盘，其中美林公馆项目折扣低至6.8折，成为今年以来杭州降价力度最大的楼盘。

　　国家统计局5月18日发布的“4月全国70个大中城市住宅价格统计数据”显示，4月新建商品住宅价格环比下降的城市增至8个，浙江纳入统计范围的杭州、宁波、温州、金华4个城市全线下跌。与3月相比，杭州下降0.7%，环比跌幅位列全国之首。

　　杭州的统计数据显示，今年一季度，杭州市区商品住房成交10112套，同比下降了37.8%。这个成交量，是杭州2009年以来的平均水平。市区商品住房成交的均价是15388元/平方米，同比下降11.3%，仅仅高于2009年和2012年。在二手房市场，一季度，杭州市区二手住房成交5830套，同比下降了60.4%，成交均价15268.4元/平方米，同比下降2%。

　　楼市的惨淡直接影响到了土地市场的成交。3月1日至5月26日，除工业用地外，杭州土地市场仅有4宗商用地成交，住宅用地零成交。5月5日，杭州市区土地拍卖现场，计划出让的杭政储出[2014]10号和11号两宗商地，均只有一家单位报名参加竞拍。

　　而杭州土地市场的溢价也在不断下降，今年主城区地价平均溢价率仅为9.3%，而去年平均溢价率达20.9%。

　　楼市仍在下行

　　中国青年报记者注意到，尽管今年以来杭州楼市“降价潮”不断，多个楼盘先后降价，但是成交总量并未因此明显放大，杭州商品住房依然面临量价齐跌的窘境，一些房企因此开始有意调整开发的节奏。

　　据调查，2013年杭州房产项目开发速度排名靠前的10个项目，平均开发周期约8个月，不到2012年前10个项目平均周期的二分之一。

　　今年，从拿地到销售，杭州已经面市的新盘的开发时间，普遍都超过了1年。其中，杭州主城区2013年1月至5月出让的地块中，约半数地块项目未正式面市。

　　杭州市统计局发布的数据显示，今年一季度，杭州住宅新开工面积121万平方米，同比下降18.3%。而杭州楼市的存量房还在不断高企。截至5月26日，杭州市区商品房库存突破12.5万套。短短一年间，全市库存上升接近3.5万套。

　　但至今，去化速度(指某地区过去开盘楼盘的剩余量和新开盘的剩余量总和的售空速度)并不理想。据透明售房网，4月杭州市区(含萧山、余杭)新建商品房签约量为5419套，同比下降38.1%。截至5月26日，杭州市区(含萧山、余杭)共成交4595套。而5月，是传统的成交旺季。

　　在4月开盘的楼盘中，半数楼盘的实际去化率(一定时间段内的销售率)不足三成。按照当前的住房销售速度，杭州楼市的库存量去化大约需要25个月，远远高于近几年平均10个月的库存消化周期。

　　“而这只是拿到预售证的，实际上还有大量正在建设的、还没拿到预售证的商品房。”业内人士告诉记者，在目前观望气氛浓郁、去化速度缓慢的总体市场背景下，要期待市场有很好的表现并不太现实，“如果算上这些，消化整个杭州商品住宅可能需要3年时间。”

关键词：杭州楼市,限降令,限购