“省会城市最高楼”排行：最高838米 最低290米

     一场大火引发的高楼安全之忧

　　防火、防雷、防震、防风、防腐蚀、防塌陷……摩天大楼都有高要求

　　且不论该不该建，事实是，已经有大量的摩天大楼已经拔地而起。而对于已建成的高楼而言，安全性就是第一道危机。首先，如此高的建筑对消防安全、建筑质量安全等传统建筑安全应对机制无疑是较大的考验。

　　2013年12月15日下午6时50分，位于广州越秀区起义路217号的建业大厦发生火灾。广州消防部门一共出动了27个中队、58台消防车，约350人在现场处置。次日早晨，大火已基本被扑灭，但楼体仍存坍塌危险。

　　经查，建业大厦起火原因为电线短路。实际上，这座大楼备有一些消防设施，然而事发时，这些设施完全没起到作用，以至于事发当天虽然还在下雨，但依然难以阻止建业大厦就像一个起了火的灯笼一样，被烧得通透。

　　记者了解到，早在2010年，建业大厦的小业主们曾向广东省消防部门投诉，在大厦未进行规划验收和消防验收的情况下，广州信龙企业管理有限公司将整栋大厦出租做仓库。大厦内存在乱拉电线行为，甚至有员工在内部生明火煮饭。2011年，业主们再次到广州市建委投诉。而就在发生火灾一个多月前，建业大厦所在的越秀区，还派出副区长带队对建业大厦进行了督导检查并且提出了整改要求。

　　可惜，所有这一切都无济于事。

　　中国成达工程有限公司副总经理尹渠军告诉记者，高层建筑的消防安全性确实有较大隐患，不过国家专门出台了消防安全方面的规定，只要建筑单位按照规定配置探头监测设备、感应器、灭火器，另外配置疏散楼梯，能够在危急关头尽量减少损失。而且按照规定，高楼的门应该是可以破门而入的，这样在有危险时便于救人。但实际上，现在高楼里每间房子的门都十分结实，不利于救人。

　　严跃进表示，建业大厦火灾至少暴露了两方面的安全隐患，一是开发方、建设方责任意识淡薄，未履行安全生产责任，致使安全设施配置不到位，甚至为了追求利润而使用假冒伪劣建筑材料；二是负有检查监督义务的一些政府部门监督工作不到位，甚至不排除有些部门工作人员主动放水。

　　一位建筑专家表示，在一般建筑中很普通甚至是不成问题的问题，在超高层建筑中都成了特殊问题。“其中，消防问题是最可怕的。且不说高层建筑对电力系统的高度依赖，高层建筑有大量纵深的楼梯间、电梯井，如果防火分隔存在问题，起火后将像一座座高耸的烟囱。一座100米高的高层建筑，在无阻挡的情况下，烟气只用半分钟就能顺着竖向管井扩散到顶层，速度大约为水平方向的10倍以上。”

　　北京市消防局负责人透露：“高层建筑火灾救援是一个世界性难题，消防云梯一般只有100米高，如果300米的高楼出现火灾，无法进行救援，除非动用直升机灭火，而现今我国有多少城市消防队配备有直升机？高层逃生的可能几乎为零。”

　　除了消防，高层建筑的防雷、防震、防风指标也要求很高。层级越高，电击情况越多，一栋超过100米的建筑物，一般情况其年预计雷击次数超过0.25次；强烈的地震能在一瞬间让摩天大楼毁于一旦；而强风在某些情况下可能是甚于强震的灾难。此外，由于高处的湿度、风力影响，对建筑结构构造、防腐蚀等方面也提出了更高的要求。

　　据媒体2013年3月14日报道，深圳建筑市场存在违规使用不合格海砂现象，海砂中含有氯离子，一旦超标，将严重腐蚀混凝土中的钢筋，破坏建筑的混凝土结构，产生安全隐患。而开发商之所以选择海砂做建筑混凝土，是因为它可以节省一半的成本。而这种海砂，有可能流入在建的深圳平安国际金融中心等项目。

　　虽然后来经过抽芯检测，结果显示，平安国际金融中心混凝土氯离子含量符合标准要求，不涉及海砂问题，但人们因此发现，摩天大楼也不可避免地存在质量风险。

　　目前越来越多的钢结构高楼，虽然在防震、防风方面有天然的优势，但难免面临此类建筑的质量通病，如原材料变形、垂直度偏差、焊接变形、结构校正等问题。

　　摩天大楼的另一个安全问题是地面沉降。记者了解到，我国一栋在建的摩天大楼附近出现了4米左右的裂缝，其原因就是“地面超载”，即地面的承受力已经超负荷，而地面的塌陷裂缝反过来对高层建筑又会带来安全隐患。以上海陆家嘴为例，该区域已建成了约100座大厦，其中金茂大厦、环球金融中心、上海国际会议中心以及在建中的上海中心大厦都是高度位居世界前列的摩天大楼，其地面承受的压力无疑较大，以至陆家嘴部分地段已经出现了沉降反应。

　　总而言之，要把安全隐患和风险降到最低，前期投入便降不下来，对开发商的资金、技术、管理要求也更高。以武汉绿地中心为例，在应对传统的建筑安全方面，大楼设立消防控制中心，通过增加逃生通道、设立避难层，解决超高层消防难题。万一发生火灾，电梯还可进入安全模式，直接将人送到指定楼层，确保安全。而在应对非传统安全因素方面，比如恐怖袭击、战争危机等，绿地中心也做了一些防护措施，作为反恐措施，当绿地中心大楼部分结构受损时，不会影响其他部分。绿地集团董事长张玉良向《中国经济周刊》指出，现在的摩天大楼，无论是对技术、节能减排，还是消防安全设备，乃至后期管理都提出了更高的要求。

　　而近年来，随着摩天大楼热在各地兴起，一些此前很少开发摩天大楼的“新手”，也开始进军摩天大楼开发领域。甚至一些在低层建筑甚至是别墅产品中出现大面积严重质量问题的开发商也加入其中。

　　中国能否破解“劳伦斯魔咒”？

　　“兴建摩天大楼一般始于容易获得大量资金的狂热期，但通常都最终陷入衰退”

　　记者了解到，一般30层以下的高层建筑的建筑成本是每平方米两三千元，但摩天大楼的建筑(152米以上)成本最低也在5000元/平方米左右，造价高的将达到1万元/平方米，甚至更高。

　　严跃进表示，确保真正安全，意味着资金的大手笔投入，没有资金就无法保证最好的设施。但大投入也意味着，摩天大楼的设计、设备、建筑、监理等成本比一般的建筑要高很多，进而决定日后的运营、维护压力比较大。

　　摩天大楼就是用金钱堆出来的。

　　因此，建设摩天大楼极为考验开发商的资金实力。一般而言，一栋摩天大楼的建设资金都在数十亿元，这一数字还是比较考验开发商实力的。对于开发商而言，建设摩天大楼的资金总体看要么来自自有资金，要么是借贷，要么采取二者组合的方式。目前已建成的北京国贸三期就是采用了组合的方式，其融资方式是通过公司自有资金、已发行的人民币10亿元公司债券，以及中国建设银行提供的近30亿元人民币长期贷款。

　　但并不是所有开发商都能解决资金难题。在邯郸融通国际项目，当记者表示有购买意向时，销售人员说，这个项目目前还未正式开盘，因为没有拿到销售许可证，不过客户可以与项目方签一个融资协议，即客户可以交5万元钱，一年后开发商返利5000元，年利润高达10%，正式开盘时还可以提前通知客户。

　　销售人员透露，由于目前资金实力有限，所以用售楼的名义融资。“只要我们项目开始销售了，很快就可以还融资的钱。”

　　销售人员说的“融资”，即开发商和投资人签订一个回购合同，开发商将一定面积的房产抵押给投资人，开发商到期以还本付息的方式将抵押的房产回购。

　　当记者表达了这是否涉及非法集资的疑问时，销售人员表示不太清楚。

　　在销售现场，记者并未看到相关部门对于该项目融资行为的审批。相反，近期住建部在集中打击一些“利用房地产项目开发进行非法集资”活动。

　　住建部2013年11月底指出，当前房地产企业非法集资，主要有以下三种模式：一是以分割销售商铺并承诺售后包租的形式非法集资。二是以预售房屋的形式非法集资。三是利用房地产项目开发进行非法集资。具体手段是：房地产企业自己或者是通过中介公司向社会公众融资，承诺给予远高于银行同期利率的高额利息，有的还以一定的资产作为抵押。在支付方式上，通常是先付给集资人利息，到期后再还本金。

　　“这肯定是违规操作，很多摩天大楼都是这么操作，又不是我们一家。”融通国际项目销售人员告诉记者。

　　如此看来，各地建摩天大楼并不都是“不差钱”，相反，而有些是“很差钱”。而且，即便是大楼如愿建起来了，运营、赚钱是更大的问题。毕竟，资本要追求回报。

　　第一太平戴维斯北京区域研究及顾问部主管王琼告诉《中国经济周刊》，目前，有一些摩天大楼属于持有出租，有一些是出售。对于一线城市的摩天大楼而言，其主要风险来自于市场，因为市场租赁状况会随着经济周期的波动而波动。另外，一线城市的运营成本、建筑成本更高，资金平衡难度更大。

　　戴德梁行华北区研究部主管魏东向记者表示，想成功运营摩天大楼并非一件易事。摩天大楼的生存状况主要取决于三个因素，一是产品业态，二是一个城市的商业水平，三是一个城市高端写字楼的供求关系。而从根本上来看，还是取决于一个国家、地区乃至全球的经济形势。

　　以北京国贸三期为例，该项目租售人员告诉《中国经济周刊》，其租金能达到每平方米每月800元，但这与北京经济发展状况、第三产业现状、市场容量和供应状况密切相关。

　　而对于全国各地，尤其是很多三四线城市都在上马的摩天大楼，严跃进直言，这些摩天大楼能否安全脱手，存在极大的疑问。“在三四线城市，仅仅摩天大楼的建筑成本，很可能比周边的房价要高。”

　　有观察人士指出，邯郸市国际文化创意大厦周边房价只有不到5000元/平方米，而如果在该地建设338米高的高楼，仅仅是建筑成本这一项，就要比周边房价高，如果加上融资成本、营销成本，其建造成本将很可能达到周边房价的1.5倍甚至是2倍。成本高，销售价格自然高，这个项目即使建设起来了，有人买吗？

　　摩天大楼自身的建造、运营困难还只是危机的一个层面，更深层的问题是，随着这波摩天大楼的建设热潮，我国是否会陷入“劳伦斯魔咒”？

　　经济学家安德鲁·劳伦斯十余年前将世界上那些最高的摩天大楼的建设与多场经济危机做了关联研究：纽约帝国大厦和克莱斯勒大厦的落成揭开了20世纪30年代大萧条的序幕；纽约世贸双塔成为1973年石油危机的前奏；马来西亚吉隆坡的国营石油公司双子塔建成之后，也发生了1997年亚洲金融危机。最近一次，则是“世界第一高楼”哈利法塔，这座高楼于2009年末完工时，正赶上迪拜债务危机。

　　劳伦斯表示，兴建摩天大楼和其他类型高层建筑一般始于容易获得大量资金的狂热期，但通常都“最终陷入衰退”，这即是“劳伦斯魔咒”。

　　有分析人士表示，近几年中国各地大建“第一高楼”，的确是处于容易获得大量资金的时期。但很显然，未来几年，能够投入的资金不会像以前那么多了。

　　严跃进指出，一旦摩天大楼真正遭遇资金难题和运营困境，其命运将难以逃脱最终毁灭的轨迹，拔地而起未久便掉进陷阱里：先是卖了一部分卖不动了，继而停工，然后长时间烂尾，最终建筑质量也会出现问题。

　　也有专家指出，“劳伦斯魔咒”的说法，如同城市研究领域里的很多概念一样，都是建立在经验主义的基础之上，不一定必然出现，也不一定现在就出现。摩天大楼并不是预测经济是否衰退的唯一指标、准确指标，使用效率和负债率才是真正的问题。

　　对此，张玉良表示：“放到全球去看，并不是说造了高楼，经济就下来了。从根本上看，还是取决于中国的经济，中国经济未来会有很大的增长，尤其是十八届三中全会提出了深化改革的方向和具体思路，这将形成经济的持续利好。”

关键词：摩天楼,建筑,最高楼