小产权房:政策禁令遏不住 “转正”传闻助热销

　　遏制国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅11月22日发出紧急通知，要求各地全面、正确领会党的十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施，坚决遏制最近一些地方出现的违法建设、违法销售“小产权房”问题。

　　虽然国土资源部、住建部11月22日再次紧急叫停小产权房，但禁令已无法遏止乱象。记者近日走访重庆多个小产权房集中区域发现，小产权房的“转正”噱头，吸引大批购买人群。

　　 “转正”消息乍起小产权房热销

　　位于重庆沙坪坝区中梁镇的天蓝雅园、中梁名都、麒麟香山、洪福秀景等7个小产权楼盘，占地150亩，包括88亩耕地，始建于2006年，涉及3266套房屋、1万余人。

　　从中梁名都小区的装修情况判断，入住率已接近五成。记者以看房为名联系到销售人员谢小姐，“最近人多得很，上周就卖出去五六套，小产权房要‘转正’了，买到就赚到。现在只剩下几套尾房，均价约2100元，说不定明天就要涨价。”

　　由于销售火爆，中梁镇上还出现了主要销售小产权房的中介。普昕房产的李小姐说，本来房源很充足，但近来买的人太多。李小姐向记者推荐麒麟香山，“这是镇政府集资建房，虽然是小产权，但绝对可靠，这个月已经卖了8套，政府总不会拆自己的房子吧？！”还有的房主说：“政府盖的，住着好几千人，不仅质量好，而且到时小产权房‘转正’，这个小区肯定最先办，卖出去至少赚两倍。”

　　 市场需求旺盛利益联盟难禁

　　国家三令五申禁止修建的小产权房为何禁而不绝？究其原因，一方面，由于房价不断上涨、保障房力度不够等原因，一部分购买小产权房者是出于居住的刚性需求；另一方面，小产权房涉及一条村委会、社区股份制公司、私人开发商甚至个别基层公务员的利益联盟，难以靠禁令遏止。

　　记者走访了中梁镇小产权房部分楼盘居民，大部分是低收入群体。从合川区隆兴镇来重庆主城打工多年的廖先生一周前花20万元买下89平方米房子，他说，此前全家租住简陋平房，无厕所，这房是借钱买的，镇上同样面积的商品房价格是几倍，20万元首付都不够。

　　市场的旺盛需求也带来逐利的群体，涉及面广泛的利益联盟难以简单禁止。以中梁镇为例，镇长兰永连、副镇长邱国权、村主任夏泽伟、区国土局科员刘勇等多名干部因此被抓判刑，山水苑和天蓝雅园的开发商吴腾兵也因行贿被抓判刑。这一利益联盟的“钻营”能力之强也令人咋舌：兰永连在建房申请上加盖公章，开发商将此文件贴在售楼部，大肆宣传是“镇政府项目”；在整治违法建筑时，兰永连、邱国权、夏泽伟、刘勇等人为小产权房大开绿灯；无规划许可证、无施工许可证、无国土证的小产权项目不仅全部建成，而且还电、水、气、通讯、闭路电视“五通”；小产权房在该区核心商圈搭建宣传台和发放资料，吸引大批城市购房者；沙坪坝区主要领导批评小产权房的照片被开发商找人拍下来，放在售楼部大肆宣传“领导都支持我们项目”……

　　重庆市沙坪坝区国土部门负责人表示，非法用地，国土部门只能走“停工通知-处罚决定-行政复议—行政通知-法院诉讼”的程序，周期长，效果差，对违法获得的巨额利润而言没有威慑力；非法建设和非法销售，国土部门管不了，也存在信息不对称的情况，其他管理部门和买房者不一定支持，“都说是国土部门的责任，可是这怎么管得住？！”

　　 农民土地权益危机政策“迷雾”亟待明晰

　　西南政法大学经济法学院教授、博士生导师江帆说，小产权房违反了我国现行《土地管理法》第63条规定，但政策的缺失、有关部门的态度模糊，使得小产权房问题长期存在并不断复杂化。

　　“国家应该尽快出台明晰统一的处理政策，保证耕地和农村土地安全，解决农民在土地利益上的正当诉求与制度约束之间的对立和冲突。”

　　江帆认为，一是现有项目通过完善征地手续、补交出让金、罚款等方式变为合法商品房。目前部分城市采取此方法，但在高企的房价下，这对守法者不公平，违法者反而获利，鼓励了小产权房违法行为，而且将极大地损害法律的权威、政府的权威。

　　二是彻底清查，采取强硬措施，拆除不合格不安全的小产权房，没收质量过关的小产权房，作为政府保障房或廉租房。这一方式最简单，也符合现行法律法规，但执行难度很大，不仅政府执法成本很高、房屋管理难度很大，而且涉及千千万万购房者利益。

　　三是从制度和法律入手，让小产权房问题消失于根本。对已建的小产权房，各地根据具体情况按前面两种方式解决，同时公布强有力的禁止再建的法规，研究出台从《土地管理法》的修订案到农民自主扭转土地的办法，同时跟进相应的配套措施，明确集体建设用地流转的方式、流转利益的分配和管理等，协调各方利益。此外，还要严格规划管理，完善土地增值税等相关制度。如此就不会再存在所谓小产权房，这是治本的办法。