省会低密度二手房售价超新房

　　中介“跪求”热销房源

　　城市地价飙升，在不断推涨房价的同时，也使得开发商越来越斤斤计较单位面积出房率，小区内高楼林立已成常态，许多住宅仅能从楼间缝隙里透过一两小时的阳光。在此背景下，城区一些密度较低、品质较好的二手房价超同地段新房，成了中介热抢的房源。

　　劲爆：

　　中介“跪求”高品质二手房源

　　业主最在意阳光和配套

　　“跪求本小区二手房源”，近日，家住省会塔北路新天地小区的刘女士下班回家，被一家中介竖在小区入口处的牌子吓了一跳。细问才知道，自己在2005年时以不到3000元/平方米价格买下的房子，如今不仅价格已猛涨至9000元以上，而且在中介那里成了“香饽饽”。“现在这个小区平均报价在9200元/平方米左右，好楼层和装修品质好的房子，单价早已过万，而且不愁卖”，附近一家中介的工作人员小孟告诉记者，前几天她手上刚成交的一套128平方米三室住宅，一楼带10多平方米的小院，成交价是150万元，而同区域新建商品房的实际成交价，大多也就9000多元。“这些买主大多不是无房户，也不是买不起新房，相反，他们的经济实力都很强，更在意小区的居住品质“，小孟告诉记者，比如上文提到的那套房，买主就是一对刚刚退休的老人家，之前他们转了许多新楼盘，想找一套一楼带小院的房子“养老”，结果发现因为楼间距太小，许多新房的一楼日照条件太差，小院即使有也小得可怜，无奈之下只好从二手房里找合适的。

　　像这样的改善型需求在省会二手房市场已形成一个重要客群。河北国大置业公司总经理赵二田告诉记者，不仅仅是新天地，包括九里庭院、石门小区、世纪花园、国际城、春江花月等项目，都是这类“改善型”需求热捧的房源。它们的统一特点是”均好性”：首先是地段好，多在二环以内交通便利的地段；房龄短，通常在10年以内；密度小，以多层住宅为主，即使一楼的房间也能阳光普照；配套齐全，毗邻公园、学校、商超，生活便利。有强劲的需求支撑，这些二手房的价格也节节攀升，多数房源成交价都接近甚至超过同地段商品房，早在去年国际城和世纪花园的二手房单价已过万元。

　　探因：

　　地王频出成本压力高企

　　住宅品质出现整体倒退

　　“石家庄住宅品质的发展，有一个明显的分界点就是2008年“，刘树伟说，2008年前市场上在售项目，住宅品质逐年提高。但在2008年后，随着大批城中村改造项目的陆续入市，地价高企对住宅品质的挤压终于从量变过渡到质变，尽管市场上也出现了少数可圈可点的项目，但住宅品质整体上跟以前比出现了倒退。从石家庄近年来“地王”价格水平的变化，大致可看出总体地价上涨的幅度。资料显示，2003年地王顺驰“蓝郡”地块，成交价220万元/亩；2006年地王“水泵厂”地块，成交价322.8万元/亩；2007年地王“妇干校”地块，成交价527万元/亩；2010年地王金正君庭地块，成交价735万元/亩。刘树伟介绍说，从数据可以看出，2006年前，地价涨幅相对平稳，开发商还可以从从容容做产品。那时拿地的项目在2007、2008年前已开始推向市场，其主流住宅产品是多层和小高层，品质均好，现在二手房市场上抢手的房源，多是那个阶段推出的新房。但到了近两年，城市一环以内地价已升至800-1000万元/亩，高楼林立也就成了不得已的选择。

　　记者在采访中了解，为保障基本的居住品质，国家及地方均对居住区制定了相应的规范，从容积率、间距等多项指标予以控制。2007年启动城中村改造前，石家庄要求城区高层住宅项目容积率不能超过2.5，也就是平均一平方米建设用地最多只能盖2.5平方米的地上建筑。2007年石家庄全面启动的“城中村”改造，考虑到补偿安置成本过高，对于城中村改造高层住宅项目的容积率上限，当时的规定是最高可放宽至3.5，城市举目皆是”钢筋水泥森林”。

　　事实上，近两年，管理层面已开始了“纠偏”，记者在采访中了解到，到2009年时，石家庄市政府又重新发文，重申新建高层居住小区2.5以下的容积率控制目标。并要求高层小区最小楼间距不得小于50米。

　　北方绿野建筑设计有限公司董事长兼总建筑师郝卫东告诉记者，石家庄近些年来的居住区建设一直处于容积率较高的状态，究其原因有土地成本增长、开发利润追求等多方面因素，加之石家庄房产市场的刚性需求因素，简单性开发变成市场重要的组成，并因此造成高密度、低品质楼盘的频出。郝卫东说，总体感觉近几年高品质社区的比例较前一段时间呈下降趋势，好在一部分开发企业已经认识到品质的重要性，同时市场也在呼唤高品质住区的出现，加之2009年石家庄市政府出台了新的居住区规定，目的在于控制开发强度，提升居住品质，因此未来社区品质应该有所提升。

　　背景：

　　新房密度越盖越大

　　五层以下阳光“少得可怜”

　　二手房与新房价格倒挂，一些改善型需求转向高品质二手房源，一个不容忽视的原因是，近年来随着地价的飙升和拆迁成本的增加，新建商品房项目往往是楼越起越高，建筑密度越来越大。通透的户型、充足的阳光、开阔的楼间距，这些对住宅品质最基本的要求，在许多新项目都大打折扣。

　　“去年我在华夏家园附近看了一个小项目，27层的住宅，售楼员告诉我楼间距36米-40米，我目测根本不到40米”，购房者王女士接受记者采访时说，当时站在两楼之间都感觉心里“堵得慌“。

　　新建小区内高楼鳞次栉，最令人难以接受的是居室内日照时间缩短。市民王女士两年前从二环外某多层住宅小区搬到桥西一个高档楼盘，24层高楼，不足40米楼间距，她住在12层，原以为中间楼层日照应该不会太差，等住进去才发现，阳光只能从前排两楼之间的缝隙照过来，上午、下午各有一个多小时的时间。冬天日照时间会更短，呆在屋子里，下午四点后就感觉天色一下子暗了下来。

　　“除少数高档楼盘外，近几年二环以内多数新建住宅的日照条件跟以前比下降幅度很大“，有业内人士接受记者采访时表示，关于高层住宅的日照时间，石家庄规定住宅底层单套居室大寒日日照时间累加不得少于两小时，这是强制标准，多数新建项目为多出面积，选择刚刚满足这一标准，因此5层以下阳光照进的时间”短得可怜”。

　　地价高涨对居住品质的挤压不仅仅表现在楼间距缩短和密度增加上，上述业内人士告诉记者，单栋住宅楼的楼体厚度也在加大，目的是在有限的采光面内尽可能多出建筑面积。“一个直观的指标是，以前140平方米的三室两厅高层住宅，可以有一个阳面客厅、两个阳面卧室“，他介绍说，随着楼体的加厚，多数项目140平方米的三室两厅住宅阳面卧室已减至一个。

　　“高地价之下，阳光、绿地对购房者而言已成奢侈品”，房地产业内人士刘树伟介绍，不仅高品质二手房为改善型需求热捧。许多总体密度很大的新项目，往往也会精耕细作出一两栋景观视野好、楼间距开阔的“楼王”，售价要高于项目平均价格千元甚至更多。

　　求解：

　　当心消费者“用脚投票”高地价下更要向建筑设计要品质

    “做为一名居住者和建筑师，我希望住宅小区容积率越低越好，九易庄宸工程设计有限公司总经理、国家一级注册建筑师刘晔在接受记者采访时说，因为项目的容积率越低，意味着人均占有阳光、绿地、公共配套等资源越多，居住舒适度也随之大幅提高。但从城市发展和资源集约利用的角度而言，刘晔认为，城市密度不断增加也是无可逆转的趋势。此外，在地价不断攀升的背景下，追求居住舒适度也只能是“戴着镣铐跳舞”。

　　这并不是说，开发商大可心安理得地继续制造“混凝土森林”。刘晔认为，完全可以通过优化项目的规划设计尽可能提高居住品质。“首先可以通过增加层高省出更多空地，在容积率一定的条件下增加日照时间、增加景观用地”，刘晔说，目前石家庄市场主流产品是百米以内的高层住宅。但在深圳、广州等一线城市，高于一百米的超高层建筑已出现，这在建筑技术和消防技术上已具备条件。此外，在南方一些城市流行的“架空层”也值得借鉴，整个建筑的一、二层不做为住宅设计，全部用做通透的公共空间，既照了居民的视觉和景观需求，又避免了低层光照不足的缺憾。

　　当城市聚集到一定程度，城市管理者应该通过系统的公共空间营造，平衡居住区密度过大带给人的压力。刘晔说，香港寸土寸金，主流住宅产品容积率都在8以上，但政府预留了大量的公共用地，用于绿地、体育、文化等公共设施的建设。石家庄目前城市密集程度还远没香港那样紧张，管理者完全有时间未雨绸缪早做准备。

　　“住宅承载着不同的生命形态，关系着生活品质”，郝卫东认为，仅仅满足于符合规范要求不过是“温饱”型住宅形态。但在高成本压力和利润诱惑之下，人文意义上的诉求对开发商而言可以说毫无约束力。所幸的是，购房者已开始“用脚投票”———高品质二手房受热捧即是明证，开发商应该关注这一趋势。他认为，目前城中村改造已近尾声，许多项目已“定型”。在下一轮旧城改造中应吸取这一次的经验和教训，全面实现城市更新升级和功能完善，则是城市管理者、设计者应该思考的问题。（记者张君花）