有项目称养老机构可租赁投资 律师提示长租不合法

　　养老机构能租赁投资？

　　有项目称年轻人可长租50年用于投资20年内可回本律师提示：长租不合法

　　养老机构的床位和房间不仅能让老人养老，还能长期租赁用于投资？怀柔一家养老机构宣称，项目提供最长50年的租期，并可替投资人代理转租，每年返利。

　　今天上午，记者就此“稀罕事”了解到，租期超出20年不受法律保护。

　　发现

　　长租50年20年内可回本

　　法晚记者发现，这个可租赁的养老机构名为“九华兮秀”，位于风景秀丽的怀柔区，于今年6月开始运营。

　　在近日某展会上，该项目公开展出了出租床位、套房的价格表，吸引过往群众。其中，一居室报价从五年期、十年期直到五十年期分为五档，提供服务均包括租住的双人间、食宿和家政。长期租赁均需一次性付清租金。其中，时限最短的五年期，折合每月租金为3000元，而时限最长的五十年期，折合每月租金仅为950元，租金共计57万元。

　　“我们这里只能让年满60岁的老人居住，各种配套服务齐全、环境优美，您肯定住得满意又放心。”一名男性工作人员面对咨询项目的老年人，始终标榜自己的项目“只能让老年人居住”。

　　不过，当记者咨询时，一名女性工作人员直言：“其实谁住都行，我们不限制。他那么介绍是为了吸引老年人。”“项目特别适合年轻人投资。你如果选择长租50年的话，一次付清租金，之后交给我们对外租，每年返还你6%的租金。”

　　记者粗略计算：“20年内就可以回本？”“对！之后都是净赚！”她告诉记者，交给他们(公司)打理，长租的个人完全不用担心租不租得出去，可以说是零风险。

　　追访营利性老年公寓可灵活运营

　　养老机构如此运营是否涉嫌违规？

　　汉衡律师事务所的律师赵振中介绍，养老机构是指政府和社会为缺乏子女及亲属照顾的老年人特殊设计、专门建造的居所。它具有“福利性事业、市场化经营”的特点。可以简单分为非营利性养老机构和营利性养老机构。

　　对于“九华兮秀”这类的营利性养老机构，属私营企业利用自有土地建设营利性养老公寓，一般会采取协议出让的方式供地，即私营企业取得国有土地使用权。

　　私营企业开发这样的营利性养老公寓需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来收回投资，因此老年公寓的运营模式可以采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。

　　租期超20年不受法律保护

　　投资50年真像项目宣传的没有风险吗？

　　赵振中表示，我国《合同法》等相关法律规定：当事人约定了租赁期限的，为定期租赁;未约定租赁期限的，为不定期租赁;租赁期限6个月以上，而未采用书面形式的，应当视为不定期租赁。定期租赁和不定期租赁合同的租赁期限均不得超过20年。租赁期限超过20年的，超过部分无效。

　　公民采取购买或者长期租赁的方式投资这种老年公寓，很难受到法律保护，资金安全没有保障。建议大家不要参与长期投资租赁。

　　同时，如果确定养老需求巨大，存在需要这种老年公寓的消费者，那么在与企业签订老年公寓租赁合同时最长签订期限也不应该超过20年，否则超过部分也不受法律保护。

　　相关背景

　　民办养老机构多靠租赁维系

　　从全国老龄委近年的调查结果来看，民办养老机构低水平建设较多，约半数是通过租赁房所得的租金来开展经营服务的。我国90%以上的民办养老机构的日常运营费用都靠入住老人缴纳的服务费来维持，而他们的经营亏空，只有7%的机构能够依靠其他经营收入来弥补。民办养老机构的资金困难问题，已经成为制约其发展的巨大障碍。

　　今年7月1日起，《养老机构设立许可办法》和《养老机构管理办法》获民政部部务会议通过，开始施行。两个《办法》对社会力量设立养老机构以及养老机构管理作出了详细规定。

　　近日，北京市也表态，为吸引社会力量参与养老机构建设，北京在土地供应方面采取优惠政策，例如采取划拨、协议出让，限价招拍挂等方式；同时减免税收，加大优惠力度；在运行过程中，水、电、暖气等费用按照居民价格执行。(记者 陈斯)