上半年北京土地市场吸金664亿元 接近去年全年

　　今年2月28日，各房企代表在北京土地整理储备中心准备竞拍房山、大兴、朝阳的13块土地。今年上半年北京土地市场供需两旺。

　　今年上半年土地出让金“大丰收”，仅上半年北京土地出让金收入就几与去年全年相当，达到了664亿。中海、绿地、万科等大品牌开发商各取所需，在土地市场均有斩获，而其中有一匹来自福建的黑马泰禾不得不提，其在半年时间里“击退”万科、融创及首开等强劲对手，斥资60多亿连拿4宗地，其激进程度令业内人士咋舌。

　　由于去年下半年楼市销售回暖的支撑，今年年初，政府顺势加紧推地，开发商积极拿地，2013年上半年土地市场可谓供需两旺。

　　根据北京市土地整理储备中心数据显示，今年上半年北京共成交土地100宗，合计土地出让金收入为664.24亿元。而2012年全年土地成交163宗，成交金额647.92亿元，今年仅半年时间，土地成交宗数和金额就与去年全年相当。同比去年上半年的135.65亿元，则是放量上涨了3.9倍。

　　土地价格全面上涨

　　从土地成交类型来看，居住用地仍是土地出让金主要来源，共成交了30宗，成交金额为417.88亿元，占比为63%。虽然去年全年宅地成交了37宗，但成交金额仅为395亿元，仍不敌今年上半年的成交金额；商服地块共成交14宗，成交金额达到142亿元，占比达到21%；综合用地共成交12宗，成交金额达到84.19亿元，占比达到13%；工业用地成交了43宗，成交金额为19.95亿元，占比为3%。

　　今年上半年土地成交，不仅成交量和成交金额远超去年，在溢价率和地价上也是接连上扬，显示出今年土地市场的热度。

　　中原地产根据北京土地整理储备中心数据统计显示，2012年土地市场整体溢价率为29.83%，平均楼面价为3967元/平米，均为三年来新低。而2013年上半年的土地市场一改去年的颓势，整体溢价率达到48.84%，平均楼面价则达到了6949元/平米。

　　其中由于不限购等原因，商服地块今年上半年溢价率达到190%，楼面价也达到11358元/平米，同比上涨了37%；居住类地块由于受“合理土地上限价格”的影响，整理溢价率低于50%，为39.13%，楼面价达到8864元/平米，与去年全年的6530元/平米相比，则上涨了35.74%。

　　热门地块备受追捧

　　上半年土地市场热，不仅与政府加速推地有关，也是因为大量优质地块吸引众多开发商关注。

　　每年年初，均是土地市场淡季，而土地部门也一般要等到3月份土地供应计划出炉后才大规模推地。不过今年北京土地部门一反常态，在春节前后大规模推地，在2月最后一天，集中成交13宗土地，一天成交107亿元，为今年上半年大规模卖地奠定基础。

　　不仅如此，今年上半年供地的地块中，仍是以郊区地块为主，但也不乏优质稀缺地块。如宅地中的海淀玉渊潭地块、昌平东小口地块。也因为大规模推地，朝阳孙河、通州台湖等板块吸引大品牌开发商扎堆，将成为未来住宅供应的热门板块；而商业金融地块中，则推出了崇文门路口东南角地块、石景山鲁谷等多宗地块，这些地块关注度较高，现场竞争激烈程度也显示出开发商对于优质地块的追捧。

　　-业内观点

　　●中国房地产经理人联盟常务主席陈顺

　　北京作为首都，土地稀缺，很多企业在销售市场获得资金后，对北京的土地需求也明显增加。而开发商拿地资金主要来自于自有资金，特别是销售回款。如果销售回款形势良好，开发商对未来预期也会判断相对乐观，拿地就会相对积极，因此构成了上半年土地市场的升温。虽然现在闹“钱荒”，但央行并未强硬到底，货币流动性有所缓和，不过极度宽松的货币政策恐怕还是难以出现的，在此背景下，更加考验房企的综合实力，这对下半年的土地市场或许会有所影响。

　　看点1

　　“黑马”泰禾60亿北京拿地

　　在今年上半年政府推出的这场“土地盛宴”中，福州泰禾被业内称为“黑马”。这家起源于福建的开发商，在北京仅有一个高端项目在售，但却在今年短短的半年时间内，在北京多宗热门地块竞拍现场频频亮相，并力压万科、融创、首开等强劲对手，强势夺得朝阳区孙河、通州台湖、石景山鲁谷等4宗地，总金额达63.35亿元。

　　据悉，泰禾今年的拿地额度为110亿，目前全国拿地已近百亿。

　　如此激进拿地，让外界对泰禾的资金产生疑问。“今年下半年开发商资金来源将明显回落，会使处于扩张期且高负债房企资金链紧张，若市场预期变化、开发节奏出现问题，泰禾将面临较大风险”。一位业内人士评论道。

　　看点2

　　强强联合成趋势

　　此前，万科在北京已与住总、中粮、五矿等国企展开合作拿地。而在今年上半年土地市场中，强强联合，合作拿地开发模式也越来越普遍。

　　今年频繁出现在土地市场的北京本土开发商首开股份，经常以联合体的方式竞标，如与万科组成联合体以12亿元的价格拿下通州台湖地块，共同开发通州台湖这一新区域；与保利组成联合体以12.82亿元的价格和配建1.05万平米公租房的条件夺得大兴旧宫地块。

　　而今年新组成的联合体中，比较引人注目的当属中国水电和金地集团联合体，这种组合有点类似万科与其合作伙伴，金地有丰富的开发经验，但拿地能力较弱；而中国水电是正在大力发展地产业务的央企，资金实力雄厚，但开发项目不足。两者联合开发，可以实现优势互补，在激烈的北京市场能增强竞争力。

　　上海同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在楼市调控的背景下，房企由竞争转为“竞合”，联合拿地可以减少地块的竞争难度，开发商也可通过“竞合”来规避市场风险。