京沪渝同日出台调控细则 松紧各异引多方热议

　　昨天(3月30日)，继广东省率先出台“国五条”楼市细则之后，北京、上海和重庆三大直辖市相继出台了调控细则。从目前各地出台的“国五条”细则内容看，调控的重点分别指向了房价控制目标、限购政策、20%个税以及二套房贷款等几个方面。梳理各地政策内容发现，虽然各地政策松紧程度各不相同，但调控方向基本一致。为此，有专家分析认为，随着京沪渝等地调控细则的落地，今年房价整体走势将趋于温和。

　　房价目标：北京今年新房价格向2012年看齐

　　昨天出台的京版国五条调控细则指出，继续严格执行各项调控政策和措施，保持房地产市场总体平稳。2013年本市房价控制目标是：全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。上海的房价控制目标则为，按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。

　　中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，上海的房价目标对市场的影响可以说是中规中矩，而北京的这一目标一旦落地，对新建住宅的影响甚至可能超过个税20%对二手房的影响。

　　同时，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对中新网房产频道表示，北京细则在降低自住型、改善型商品住房的价格的同时，提及了“逐步将其纳入限价房序列管理”。“这是一种新的提法，扩大了限价的范围，强化了行政干预的办法。但是如何搞，也不是简单的事情。”顾云昌说。

　　另据了解，广东省楼市细则对房价目标也做出相关规定。其中，要求广州、深圳市要根据近年房价走势情况，按照保持房价基本稳定的原则，合理确定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标。

　　限购政策：京籍单身人士限购一套住房

　　中新网房产频道梳理四地楼市细则发现，“坚决抑制投资投机购房需求”依然是各地限购政策的大方向，而北京在限购力度上则显得更为严格。北京细则提出京籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。

　　通过对比发现，“上海和广东的政策仅是重复之前的政策，而北京在已经限购五年的基础上，额外执行单身本地户籍限购一套，对购房者的威慑力也最大。”张大伟说。

　　顾云昌认为，针对京籍单身人士的购房规定，加强了限购内容，有利于抑制市场上通过假离婚购房的现象。北京师范大学房地产研究中心主任董藩对媒体称，单身限购，对假离婚有一定作用，但从实际情况来看，仍有购买一套户型或者说商业项目，可以说操作层面仍有漏洞可寻。

　　对此，“伟嘉安捷”机构指出，以往是以家庭为单位京籍人士可以购买二套房，这也造成了不少家庭以“假离婚”为名，以每个人的名义名下购买二套房产。新政对于限购规定的更加细致，也将规避这一市场的不良行为，同时对于房地产市场交易的净化也将起到有利的作用，亦保障了真正有购买需求借款人的利益。

　　20%个税：上海未提及唯一住房满5年免税

　　对于“国五条”细则中最为关注的二手房20%个税问题，北京要求，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。其中，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。重庆细则提出，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　值得注意的是，上海细则中并未提及唯一住房满5年免税的内容。对此，顾云昌表示，“很多规定不是新提出的，在2006年的文件有过表述，要求对5年以上的唯一住房免税。

　　同时，链家地产副总裁林倩表示，个税调整无疑是“国五条”中对市场打击最大的一项，或能改变投资性购房者的长期预期。但从历次税费的调整来看，抑制需求幅度有余，而政策减免措施不足。

　　那么，20%个税的征收将对整体楼市产生影响？

　　顾云昌认为，如果按照二手房转让所得20%征收个人所得税，在市场供不应求的情况下，这项税负很可能转嫁到买家身上。买卖双方的博弈，将导致二手房市场的降温，购房需求流向新房市场，“在供不应求的情况下，新房房价上涨的压力比较大。”顾云昌说。

　　二套房贷：适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率

　　对于第二套房贷款，各地细则目前均无明确表示。北京规定，各商业银行、北京住房公积金管理中心，要继续落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，继续暂停第三套及以上住房贷款发放。上海细则也要求，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率，并规定严禁发放第三套及以上购房贷款。重庆也规定严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款

　　中国社科院经济研究所研究员、经济学家袁钢明对中新网房产频道表示，细则中并未对二套房首付比例及贷款利率的调整做出具体规定。“当实际的措施没有人们的预期和传说的重的时候，它就会产生一种反弹。”圆钢明说。

　　“伟嘉安捷”称，目前，二套房贷的首付比例为60%，进一步提高二套房首付比例，假设提高至70%，对于置业升级人群来说或将考验他们的前期资金支付能力。

　　另据了解，各地细则还对土地供应、保障房建设等方面作出了规定。

　　新政细则影响：市场成交量会明显回落

　　今天，“国五条”地方细则期限将到，各地将陆续出台调控细则。预计未来市场表现如何？

　　林倩认为，“国五条”在去年市场持续回暖，量价上行的背景下出台，延续了以往调控思路，通过收紧个税、限制本地单身购房、提高二套首付比例来限制投资性需求入市，或能改变投资性购房者的长期预期。其中，个税及单身限购的新政策将会明显影响未来的市场需求。预计新政执行后，成交量会明显回落。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受中新网房产频道采访时表示，随着京沪等地“国五条”细则的出台，二、三季度的房地产市场必然会发生成交变化，并预计今年房价的整体走势会趋于温和。