国五条细则出炉 购房者调整计划重新权衡

　　虽然“新国五条”的落地实施细则尚未露出庐山真面目，其对申城楼市，尤其是二手房市场的影响却早已显露无疑。部分购房者希望能赶在交易个税新办法实施前解决购房问题。还有不少购房者则调整了购房计划。

　　一周签约量超过一个月

　　与以往相比，这次新“国五条”细则的二手房市场反应更加强烈，除了各区交易中心人满为患之外，门店的交易量也骤然提升。来自中介门店的信息显示，在新政出台后的短短一周内，二手房交易总量已远超上月整个月的签约量。从这些天集中签约的案子来看，除了一些几周之前的老客户之外，还有不少是新客户。如本周签订的一套位于金桥新村的房屋就相当典型，买家从上门询问到看房再到签约，都在一天时间里完成。

　　在本周刚签约的马小姐夫妇是典型的“80后”，属于购置婚房型刚需群体。由于两人的工作地点均在市中心，经过权衡后，他们最终选择了徐汇田林板块的一套老公房。新“国五条”出台后，小夫妻俩都非常担心，生怕一旦政策细则执行后，房东会将多出的个人所得税费强加到买家身上。因此，他们特意向单位请了假，约房东早些签约，这样可以赶在细则执行前把房子的买卖搞定。

　　三房比两房还好卖

　　有着十多年中介经验的徐小姐本周的手机就没消停过，一边是卖家在随时调价，另一头买家则一直来电询问房子的价格。徐小姐感慨，之前还从没遇到过这样的情况——三房比二房还好卖，过去最难卖掉的140平方米的大户型，现在倒成了热门货。看来新政出台后，改善性的买家都希望能一步到位。

　　徐小姐说，现在自己接触到的购房者对楼市的预期以涨居多，这些买家看房周期大都已有一年多了。在新政出台的前两个月，自己手里一套古北区域135平方米的大二房，开价600万元就能成交，没隔几日，同样一幢楼，楼层在二楼120平方米的房子就已开价到630万元。这还是新政出台前两个月的成交行情，目前的行情下，原本预期3个月才能卖掉的房子，现在一个月就能成交。因为买进方资金到位就会出手。

　　在嘉定板块，有中介人士透露，新政出台后，一部分房东开始着急，有卖家表示愿意小幅让价，或承担额外增加的税费来促成快速交易。但与外围区域有所不同的是，市中心区域内的二手房置业需求流失情况相对较小。以中山公园板块为例，据汉宇中山公园分行经理介绍，目前买家观望的态度已很明显，但卖家的心态也很好，已出现了成交僵持局面。

　　汉宇地产市场研究部分析师张颀则认为，短时间内，二手房交易个税“新政”难以被市场消化，大部分房东会尝试将税费成本转嫁到购房者身上，从而导致二手房与新房价格倒挂，迫使部分置业需求转向新房市场。只有等二手房价格出现回调后，需求才会逐渐回流。

　　卖家态度开始出现转变

　　“‘新国五条’会不会让二手房市场遭遇重创？我现在没时间关心这个，只想趁现在这波行情多赚点提成和奖励。”在闵行区房地产交易中心，中介小顾同时带着两组客户前来办理审税过户手续。小顾表示，自新“国五条”出台后的第二天起，他每天主要的工作时间都是在交易中心办理过户，有时连预约好的带看业务也只好委托其他同事救急。“新政发布到现在已有一个多星期，我手头经办的交易比以往一个月的量还要多，不论是房东还是买家，都想‘赶末班车’，这股劲确实超出了我的意料。”小顾预计，上海的相关落地细则可能在3月底出台，在此之前，二手房交易量仍将维持高位。“先把该赚的赚好，政策落地后情况怎样到时再考虑。”如果地方细则出台，“已经饿了一年”的中介生意可能就没有那么好做了。

　　据中介门店介绍，已签约的世茂滨江花园某房原本是要放弃的，但由于卖家李先生的态度有了明显的改变，这让处于濒临“死亡”的案子又“活”了过来。如果这是在两周之前，类似的情况是绝对不可能出现的。而持强硬态度的卖家之所以会“松口”，主要原因也是担心新“国五条”细则执行后，需求量会大幅减少，导致挂牌房源增多进而使房价下跌。因此，想赶在楼市高峰期的末班车卖个好价钱。

　　部分买家弃二手房转向新房

　　此外，最近新房市场的交易也难得和二手房惊人的相似，以大户型为主的松江某楼盘，之前一直不温不火，被认为是难卖的楼盘区域之一，每月跑量最多不超过10套。可本周却被新政激活“卖疯了”，一夜之间竟全部售罄。

　　除了赶搭个税“老办法”的末班车完成交易的客户，也有不少二手房意向购房者选择转战新房市场。记者从部分中介门店了解到，二手房交易个税政策的变化，已开始影响部分区域意向客户的心态。据门店不完全统计，新“国五条”出台后，刚需客户对政策非常敏感。准备从二手房市场转向新房市场的客户所占比重接近一半，其主要是担忧二手房交易成本提升后，房东会将交易成本转嫁给买家。门店负责人表示，原先板块内次新房小区与周边在售新房相比，售价基本处于持平状态，但由于二手房属于现房销售，而新建商品住宅交房时间普遍较晚，一些刚需购房者仍愿意购买二手房。

　　据该负责人介绍，在陆家嘴工作的一对小夫妻，有购置一套总价在130万元左右两房的打算，原本已看中海尚康庭小区一套二手房房源，但新“国五条”出炉后，房东明确表示不愿承担额外增加的税费。这对小夫妻考虑再三选择放弃购置二手房，转而购入东方冠郡一套99平方米的新房，虽然总价超过原先预算将近10万元，但避免了因二手房交易额外增加税费可能被转嫁的不确定因素所带来的担忧。

　　不妨观望一下

　　没有赶上末班车的购房者目前可以观望一下，看看市场的走势如何，再决定何时出手。汉宇地产市场研究部认为，对于刚性置业者来说，一旦遇到满5年唯一一套住宅且价格较合理的合适房源，买家不需过多犹豫，可及时出手。因为如果房价始终居高不下，而二手房市场观望期的拉锯战延伸，银行对于信贷结构也会做出相应调整，届时目前首套住房贷款的85折优惠利率未来是否发生变化便很难预测了。

　　需要再次提醒的是，新“国五条”给二套房房贷预留了加码的空间，对于目前房价上涨明显的一线城市而言，政策被收紧的可能性极大。从上海目前的房贷情况看，首套房贷刚需占8成，二套房贷比例较小。如果二套房房贷政策收紧，可能使首套房贷引发连锁效应，对于刚需购房的影响会加大。