售房征20%个税引争议 二手房价或涨一成

　　3月1日出台的国五条细则，最引人关注也最具争议的，是个人出售房产要严格按照转让所得的20%计征个人所得税一条。

　　“这是细则内最有力度的条款。”中国房地产学会副会长陈国强评价说，之前房屋买卖多按照房屋总价的1%计征，金额较小，现在从严按照20%的征收，将直接增加投资客转让房产的成本。

　　此前，个人售房所得税征收主要有三种方式：1、提供完整准确房屋原值凭证，按差额的20%税率征收；2、未提供的由当地税务机关实行核定征税，按交易总价款的1%计征；3、个人转让自用5年以上且家庭唯一生活用房的，免征个人所得税。

　　“原先个人出售房屋可自行选择全额的1%或是差额的20%，”北京中原地产市场总监张大伟介绍说，“现在要求从严按照20%征收，在加大转让房产成本的同时，也可能推升二手房房价。”

　　张大伟算了一笔账：由于近年来房价上涨较快，“目前值200万元的房产在5年前可能就值50万元，差额大约是150万元，也就是说税额由原来的2万元直接上涨为30万元。

　　“房产交易环节税费的增加，最后肯定会体现在二手房房价上，转嫁给购房者。”张大伟表示，预计多个城市的二手房交易将因此而下调，甚至迅速冷却。

　　北京、深圳两地的多位二手房中介机构人士认为，“20%所得税”出台的初衷是抑制房地产投机行为，但此举最终可能造成两种可能，要么是20%所得税负担被转嫁给买房人，直接造成二手房价大幅上涨；要么是二手房业主因获利空间大幅收窄而惜售，使市场供应量减少，间接推升二手房价。

　　“以北京为例，二手房交易比重占比70%以上，一旦二手房因此供应不足，北京2013年的供需缺口将会被急剧放大，进而传导至房价上。如果那样，显然将有违新政出台的初衷。”阳光100集团常务副总裁范小冲说。

　　因此，范小冲认为，这一条款在具体落实时，一定要强调差异性，以防止误伤刚需，也需要防止二手房供应减少对市场价格形成的短期冲击。

　　除了明确要在房产交易环节加码以外，细则上还释放在保有环节加码的信号，比如“加快推进扩大房产税试点，继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作等”。

　　“房产在交易和保有环节同时加码后，房地产投资将被进一步限制，应该是这几轮调控以来最为严厉的一次”，文成建筑装饰工程有限公司董事长兼总设计师李文成如是介绍。

　　除了被业内认定极具杀伤力的“个税征20%”外，细则中明确，3月底前公布“2013年新建商品住房价格控制目标”时间表。对此，一位不愿具名的地方住建委官员3月1日对本报表示，此次细则的规格较高，调控不到位将问责省级领导，在中央的连番加码上，房价目标的完成或被列入干部升迁考核。

　　不过，对于房价目标的制定，细则并未明确具体的参考标准。“没有明确具体的标准，地方政府可能会给自己的目标放水。”北京大岳咨询有限公司总经理金永祥表示，为了确保房价不误伤刚需，各地的房价目标可以限制在90平方米以下的小户型。

　　针对提高部分城市二套房首付、贷款比例，部分业内人士也颇有异议，张大伟认为，此次要求在二手房首付、贷款比例加码，无疑将打压改善居住的需求，和此前住建部明确鼓励改善居住的精神不符。

　　细则规定对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。对此，张大伟认为，这预示着，对于贵阳等住房供过于求，房价较低的城市，采取一些救市的手段可能将被允许。