警惕“鬼城”蔓延背后的金融风险

　　由于空置率很高以及存量楼盘庞大，一些三四线城市被媒体称为“鬼城”。从鄂尔多斯楼市崩盘开始起，符合这样的鬼城城市名单不断涌现：唐山、常州、鹤壁、十堰最新榜上有名。这些城市之所以沦为鬼城，共同因素是：过分注重房地产的城市化，忽视了人的城市化。他们超越了自身能力，过分注重“空间生产”，并借助“空间升值”提高城镇化率，其结果是主导产业没有发展上去，实业却被房地产“空心化”了，从而赢得了“鬼城”的称号。

　　以下五个相关利益者对此作出了“贡献”：第一个主体是地方政府，基于税收和土地财政的内在冲动大规模地圈地和拆迁，积极支持房地产业的发展。第二个主体是开发商，由于前几年一线城市地价超高，大量房产巨头将战略转移到三四线城市，造成住房和商铺供应量急剧增加。第三个主体是投机客，不仅当地很多人买了几套房，基于差价投机因素，很多楼盘被外地人买走。第四个主体是失地农民和拆迁户，他们的利益往往难以得到保障。第五个主体是银行和影子银行系统，地方政府依靠土地作为抵押物，从银行获得巨额贷款从事圈地和拆迁、基建，而开发商也从银行获得信贷资金作为开发资金，购房者通过按揭获得资金购房，如果从银行系统获得资金能力受阻，这些主体往往通过影子银行甚至非法集资获得资金。

　　当人们对于房地产市场前景看好的时候，这种游戏还是能够持续玩下去，一旦市场出现低迷，预期逆转，金融风险就会暴露。最近两年各地纷纷曝出民间高利贷崩溃以及理财产品大幅度贬值的消息，这些资金主要投向是房地产在建项目。从鬼城蔓延状况来看，金融风险很可能也会随之爆发并蔓延下去。

　　耶鲁大学著名教授罗伯特·希勒认为，金融可以通过管理风险从而使得一个社会成为好的社会，然而，如果金融自身成为风险最大的源泉，就会成为社会风险的放大器。三四线城市房地产市场从前几年的疯狂到最近两年的低迷，与金融系统作为管理风险的晴雨表变化密切相关。

　　在各地频现鬼城的背景下，地方债务风险将会暴露出来。“资产(土地)价格上升抵押品价格上升信贷扩张”的正反馈机制，使得一旦楼市低迷，则会导致土地市场低迷，负反馈也会发生。一旦负反馈发生，将会危及银行信贷安全，因为全国上万家地方融资平台公司中大部分依靠的是配套土地的出让收入来归还银行的利息。而各地负债又很大，截至2011年末，全国有地方政府融资平台10468家，平台贷款余额近10万亿元。也有人分析，中国各级政府实际债务余额超过30万亿元、负债率达到75%以上。无论如何，地方债务规模庞大，可能最终土地财政收入仅仅够还利息。

　　去年和今年地方政府债务都是债务偿还期，房地产市场低迷会导致这些地方债务风险爆发出来。城镇化已经成为当前最热的概念，各地不仅没有停止负债发展，反而加速了这种负债。可以预见的是，未来，地方政府财政收支缺口仍然会扩大，现有融资平台模式仍会被采用。鉴于这种情况，财政部与银监会已联合下发通知，明确各省可成立地区性的资产管理公司，负责收购处置当地金融机构产生的不良贷款。问题在于，就算成立资产管理公司，其管理风险能力和效果都是值得质疑的。

　　房地产市场波动带给金融系统的风险不仅仅是从地方政府和开发商这里传递的，还会从买房者那里传递，投机者不能及时套现、还月供者不能及时还款，都可能会给金融系统造成重大威胁。美国次贷危机引爆了全球性金融危机，我们也要时刻警惕当前房地产市场波动给金融系统带来的巨大冲击。