本轮楼市回暖隐现投机征兆

　　据国家统计局发布的全国70个大中城市住宅销售价格统计数据，7月份，新建商品住宅环比上涨的城市有31个，较上月增加4个；其中，环比最高涨幅高达6.3%，个别热点城市的住房交易价格同比涨幅超过20%。房地产业在热点城市回暖有利于经济增长，但不可忽视的是，眼下一线城市，特别是热点地区房价过快反弹，存在被透支的风险，应引起市场各方关注。

　　稳定住房消费有助于缓释宏观经济下行压力，但难以支撑住房交易价格再度明显上涨。从供求关系分析，全国范围内的住宅供不应求状态已基本结束，局部地区住房过剩压力明显。截至2015年7月末，全国商品房待售面积为6.63亿平方米，同比增长20%，大约为2014年销售量的54.9%。从住宅市场潜力分析，据机构研究，我国购房主力人口将于今年达到峰值，并将从2018年开始趋势性下降。我国人口老龄化进程加速，必将加剧住房过剩，缩小未来住宅交易价格上升空间。从住宅投资价值分析，以一线城市为代表，城镇住房租金对住房交易价格的过度偏离，使得持有物业的租金回报已明显过低。未来几年若我国房产税全面实施，也将进一步降低持有投资性物业的回报。从住宅购买潜力分析，由于国内外市场需求仍在调整与恢复，我国企业盈利能力面临实质性挑战，将会影响到城镇居民收入稳定增长，进而影响到住宅市场整体购买意愿。

　　在本轮住房交易回暖过程中，投资投机性住房需求有所抬头。特别是热点城市局部区域住房成交活跃，价格上涨明显。如果不是投资投机性住房需求的强力推动，那么单凭刚性和改善性住房需求难以推动城镇房价较快上涨。当然，任何成熟市场都无法彻底根除投资投机性需求，但要限制投资投机性需求发展空间，否则容易形成资产价格泡沫。截至2015年7月末，我国广义货币供应量M2余额高达135.32万亿元，社会资金面充裕，但实体经济运行下行压力较大，社会资金参与资产价格炒作可能性增大。最近一段时间以来我国股票市场巨幅波动，已充分反映出市场投机力量的巨大破坏力。而房地产市场运行关系到实体经济消费与投资，过度炒作恐不利于宏观经济稳定。特别是投资投机性住房需求掩盖了市场的真实需求，如果引发住房供应增加，可能会加剧未来市场的调整压力。近期，有媒体报道个别房地产开发企业在房价上涨高峰期错估形势而高价拿地，现在面临资金链条断裂的风险。当然目前来看，全国房价回暖尚未带动房地产开发投资增长。今年1至7月份,全国房地产开发投资同比名义增长4.3%，增速比1至6月份回落0.3个百分点。

　　历史和现实均已表明，房地产市场的稳健运行在很大程度上关系到宏观经济的稳定。在当前我国经济“转方式，调结构”过程中，需要进一步发挥稳定住房消费政策的效用，鼓励刚性和改善性住房需求释放，但也要对投资投机性住房需求保持高度警觉。

关键词：楼市,回暖,投机