楼市成交回暖走出低谷 下半年房价看涨

　　“其实从3·30新政以后，购房者信心就有所恢复，折扣优惠都收回来了，下半年房价一定涨。”当记者询问下半年北京楼市走势时，多位开发商都如是说。

　　据了解，上半年，北京楼市虽然显得低迷，但成交呈现不断上升趋势，尤其是自5月份开始，5月、6月连续两个月的纯商品住宅成交量均维持在6000套以上，市场回暖趋势十分明显，改善型需求的活跃引领了这轮低谷期的成交回暖。

　　走出成交低谷

　　即使是成交低迷的上半年，北京房价也并未下跌。根据亚豪机构数据统计显示，2015年上半年，北京纯商品住宅（不含保障房与自住房）的成交量比2014年同期减少了10%左右，但成交均价为29222元/平方米，同比上涨13%。

　　“近期开盘的项目出现了涨价现象，也获得了购房者的认可，这反映出北京楼市已经由低谷转为上升期。”亚豪机构市场总监郭毅表示，截至目前，今年已经有三次降息，加之降低改善型客群的首付比例，使购房者入市积极。而有了需求的拉动，开发商自然有了涨价、加推新货量的底气。

　　土地市场“助涨”

　　土地市场也成为下半年楼市涨价的“导火索”。记者从北京市国土局获悉，今年上半年，北京土地市场新增土地供应仅33宗，这一数字也创造了近8年来的新低。土地供应不足，也使得在6月以来楼市转暖之下，丰台、大兴等多宗土地连续拍出高价，地价传导房价，再次点燃下半年楼市涨价预期。

　　“最近成交这么好，主要还是土地热推动。大兴连续拍出高价地，购房者的预期就看涨。近期项目来电来访量明显增多。”南四环某楼盘的营销总监表示，市场上形成了趋好的预期，“每个项目都会加入提价行列”。

　　业内人士指出，在上半年调控政策利好不断的市场背景下，北京楼市已经走出低谷进入了上扬周期。随着下半年供应加大，成交量随之被连续拉升后，涨价项目将会不断增多。

　　■ 细看市场

　　高端住宅 成交旺盛 酝酿涨价

　　2015年北京进入“豪宅元年”，除了近20个报价在10万元/平方米以上的顶豪项目争霸外，高端项目（报价在6万元/平方米以上）的成交也十分火热。据了解，当下酝酿涨价的项目集中在目前成交价格为6万-8万元/平方米的项目中。

　　据亚豪机构统计，上半年北京公寓豪宅市场（报价在6万元/平方米以上）共成交了1355套，同比大涨87%；成交均价为75717元/平方米，同比上涨32%。其中，位于安定门的盛德·紫阙、位于西四环的紫辰院、位于海淀区的五矿·万科如园都跻身上半年豪宅销售榜单Top10。

　　据盛德·紫阙开发商介绍，除了二环绝版的地段和现房优势外，项目还采用了高标准的15000元/平方米精装修，从智能安防、新风系统都和今年北京顶豪项目保持同步水准。“项目上半年的售价稳定在6万元/平方米左右，高性价比使得项目5月首次开盘就取得了12.8亿的销售业绩。”

　　紫辰院的开发商介绍，项目位于西四环的核心地段，紧邻1500亩的万丰公园与悦泽园，项目自身还具备6万平米的古典新派中式园林及重金打造了4大会所，业主更是享受直升北京十一学校与紫辰院合作办学的北京十一学校中堂实验中学，下半年项目还将推出升级产品。

　　在顶豪别墅方面，下半年预计推新的则有位于中央别墅区的金地中央世家。据开发商介绍，项目是独栋别墅，户型面积为600、800平方米，共有60多套房源，预计报价在2000万-3000万元/套之间。

　　改善型住宅 率先涨价 试探市场

　　目前，改善型项目撑起了北京上半年纯商品住宅成交的半边天。随着政策松动、二手房回暖，供应量较少的改善型项目成交势头明显升温，因此率先在推盘时就小幅涨价，试探市场的接受度。

　　位于通州的合生滨江帝景就是大幅提升报价的代表。该项目去年8月入市时为29500元/平方米，今年5月的报价在30000元-35000元/平方米之间，目前报价已涨到35000元-37000元/平方米。

　　从7月入市项目来看，位于大兴旧宫板块的中冶德贤公馆上调了1500元/平方米，而5月开盘时均价为45000元/平米；位于昌平回龙观的首开国风美唐，此前报价为33500元/平米，7月开盘时也小幅上涨500元/平方米。

　　“真没想到涨得那么快，每平米涨了3000元，总价多了40万元。”购房者王先生对记者说，他5月看中了大兴旧宫板块国韵村一套138平方米的三居，精装修，当时报价是35000元/平方米左右，交了排号订金后，他一直在等项目二期开盘。7月12日，销售员告诉他，房子预计8月开盘，但报价已经上涨到39100元/平米，全部优惠折算后，他看中的低楼层房源可能为37000元-38000元/平方米。

　　“周边的项目都卖到4万多了，我们的价格很合理。”国韵村销售人员对记者表示，附近的中冶德贤公馆售价是46000元多元/平方米，6月开盘的首开保利·熙悦诚郡报价也到了43000元/平方米。国韵村是现房，预计今年就能入住，性价比高。排号较多，此前已一直提醒客户二期价格会上涨。

　　业内人士指出，一些开盘项目的试探性涨价为周边同区域项目提供了涨价的理由，而客户热情高涨，则成为下半年开发商涨价的底气。

　　刚需产品

　　纯住宅少商住占比大

　　在上半年北京纯商品住宅供应中，刚需类产品大多来自自住房项目，刚需类纯商品房供应较少，集中在通州、房山等地的老项目中；新盘以商住类产品为主，目前也开始有意上调售价。

　　“目前报价已经涨到了24000元/平方米。”位于通州的首开香溪郡销售人员介绍，项目为低密的4-8层花园洋房，7月新开了4号楼，价格比此前的21000元-22000元/平方米有小幅上涨，不过算上开盘的优惠力度，实际成交价格会更低一些。记者从北京市住建委网站上查询到，首开香溪郡今年的签约均价为21618元/平方米。

　　业内人士介绍，首开香溪郡只是通州近期开盘上调价格的刚需项目之一，同在7月开盘的区域老盘华业东方玫瑰，近期也迎来价格小幅上涨。

　　“目前报价在25000元/平方米，楼王精装产品，价格上调是正常现象。”华业东方玫瑰的销售人员对记者说。据了解，此前该项目在住建委的网签记录是23000元/平方米左右。

　　除了住宅外，一些刚需类LOFT项目也有意调高售价。“市场回暖了，我们考虑把LOFt加上精装修，把价格做高些。”位于房山的合景领峰相关人员表示，目前项目在售的Loft产品为毛坯，最小户型为45平方米，总价80万元/套起。

　　业内人士介绍，今年入市的很多刚需项目都是在2013年、2014年拿地，由于土地成本较高，利润压力较大，随着下半年市场转暖，刚需类产品也将逐步上调售价。

关键词：楼市,开盘,房价