楼市演义:高库存压顶"真摔" 限购令功成身退

来源: 羊城晚报 作者: 2014-08-17 08:40:00
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【话说楼市大势,盛极必衰,衰极必盛。

惟房地产,由南而北,由春入夏,几番起落风云。其间,楼市调控,已是十年无果。及“史上最强”重拳祭出,至今日已四年有余。

时下,泡沫褪去,鬼城浮出,浮华之下,危机四伏。任商贾思度奇策,怎奈市场疲态已现。市场风声急转,后市扑朔迷离。

未知前事如何,请听楼市演义为诸君细细分解。】

【第一回】

房价癫狂惹公怒

半数提案话“房事”

话说己丑年间(2009年),从上半年开始,楼市进入新一轮的疯狂上涨期。2011年3月份召开的“两会”上,“房价过高”的呼声四起,关于房地产的提案超过半数,舆情四起,是为房地产大调控的先兆。

“两会”闭幕后,“地王”再度频出,上涨预期空前。4月份,全国70个大中城市房价同比上涨12.8%,创下2010年单月最大涨幅。

面对狂妄楼价,4月17日,出台了房地产调控“新国十条”,“史上最严”正式拜印入军帐。军情告急、鼓点频催,9月29日多部委联合再次喊话加强调控,问责地方政府,自此,埋下了作为“地方细则”的“限购令”的执行伏笔。

【第二回】:

急先锋深圳执头

观望派跑步跟进

在多部位严厉喊话后的次日,堪称为“急先锋”的深圳次日则出台“限购令”,成广东首个出台限购城市。深圳的高调表决心对“省城老大哥”广州形成巨大压力,半月后亦跟随。

眼看老天真的变脸了,心存侥幸的“观望派”急忙忙跟进。2011年年初,佛山、珠海也接着出台了“限购令”,自此,广东限购四城各成犄角之势,遥相呼应。

【第三回】

假休书暗度陈仓

双合同佯降房价

调控的最快速反应不在房价的升降,而是众生相的五味杂陈。

包括假休书(离婚)、假社保、假纳税证明等各种“造假”让办证大军生意大增,让天桥办假证“牛皮癣”一夜茂盛。而假离婚真分手闹剧更是不绝于耳,人财两空,对簿公堂让人唏嘘不已。而后的对楼盘的“限价”,又让“双合同”、“剥装修裸卖”等台面下的操作成为“潜规则”,对抗政策的“民间智慧”发挥到了极致。

真是你方唱罢我登台,“房事”激起千层浪。

【第四回】

重拳无情再加码

高烧退去现“拐点”

在“调结构、稳物价”的大背景下,楼市调控不断加码。

到了庚寅年(2011年),“限购”、“限价”、“限贷”全面升级,限购城市从2010年的不足20个增至近50个,二三线城市也不能幸免于限购,时至2011年“金九银十”销售季节,销售萎靡不振,“铜九铁十”不复往日风光。

而后,“降价潮”逐渐蔓延全国。万科、绿地、龙湖等大型房企在北京、上海、深圳等重点城市的一些项目降价幅度超过20%。如果说一线城市表现尚好,那么二三线城市则是下挫明显,口水砖家开始坐不住,“拐点”论再出江湖。

【第五回】

降价声突起变奏

两重天冰火难容

然而市场急转直下,萎靡不振的市场突起变奏之音,不同城市出现明显分化,最后出现巨大反差。“冰火两重天”开始上演。

一线城市开始进入“烈火烹油鲜花着锦”的畸形繁华。广州、深圳开盘“通宵排队”购房;北京二手房一夜之间加价70万元销售;南京、上海等地总价地王再现……再严厉的调控,也难以抵挡购房者的热情,“火之城”让不少房企赚得盆满钵满,2013年,千亿房企阵营再度扩容。

然而,世界永远是不公平的。一些城市仿佛被冰封了一般——从南方的温州到北方的鄂尔多斯,再到西南的贵阳,这些相隔数千里的城市却被相同的命运联系到了一起——这些城市都曾是房地产市场上璀璨之星,犹如被无数优势产业与巨大财富垒起的“空中楼阁”,在民间借贷资金链断裂的的重重危机之下,一夜崩塌,已落得满目疮痍。

【第六回】

放松限购“一日游”

卖地情结终难解

火之城与冰之都大相径庭越演越烈。从2011年年底到2012年初,越难过的越难过,部分城市成交降至冰点,限购令也适时出现了部分松动。然而,另一方面,调控政策的小口子总能诱发地方政府的救市冲动。于是,“限购令松绑一日游”此起彼伏。芜湖、厦门、佛山、珠海等地都出现过微调试探行为,均以失败告终。

其中,今日已松绑“限购令”的佛山曾两度掀起“放松限购一日游”的闹剧,每次均因舆论压力过大而胎死腹中,可见佛山政府对“限购”心存松绑想法日已久矣。

在房地产调控中,在地方政府的“土地依赖”情结下,地方政府与中央始终是一种博弈关系。在经济增长压力加大、土地财政收入减少的背景下,地方政府心有所思,一直潜伏着魔鬼。

【第七回】

猛政策不解重围

烈房价强弩之末

泡沫挤出,鬼城四现,然一线城市高烧不退,威猛政策誓不回头。

去年2月,国务院常务会议出台五项调控政策措施,要求各地方政府按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标,建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施,是为“新国五条”。

“新国五条”的出台让还在叫嚷楼市会大涨的地产商、投机者哑口无言,地产股更是悲观、全线下跌。考虑到极有可能无法完成2013年的调控目标,包括北京、上海等在内的十多个城市再次收紧调控力度。诸如“沪七条”、“深八条”、“穗六条”、“厦六条”、“杭六条”等呼啦啦出台,本轮调控在三年之后达到最严厉的顶端。

而暴烈房价在狂妄无视调控的三年后,终于成为“强弩之末”。

【第八回】

高库存压顶“真摔”

“限购令”功成身退

房价风头不再,滞销越发严重,高库存压力浮出水面。

根据研究机构的监测,主要城市楼市的消化周期普遍在15个月左右,即便是被称为楼市“避风港”的一线城市,也不得不面对如何消化库存的难题。一线城市楼市的去化周期达到11个月以上。70个大中城市房价指数显示,北上广深四个一线城市6月房价集体下跌,这是2012年以来的第一次,而百城房价显示一线城市房价跌幅在扩大,这预示着一线城市房价将深陷下跌周期,未来库存还会继续攀升。

今年3月初,中央提出“分类调控”大思路;之后,地方政府频频微调政策以救市,“限购松绑”再被热议;5月底,央行“喊话”力挺首套房贷款需求,贷款政策被称定向宽松;6月上旬,央行宣布定向降准;7月,成为不折不扣的“限购松绑月”,至此,全国限购松绑城市已经高达八成。佛山更成为广东四城中首个松绑城市。

【结语】

大起大落终有“限”

楼市变局今始来

试看当年,限购令连城而至,今日次第退出。大起大落、大悲大喜,不过过眼烟云。见成名无数、逐利无数,更有那纷乱无数。

对楼市,乐观者有之,经验论者甚多,狂妄者也不少,看跌者也不过为了抄底之欲望,却不知已身处“温水煮青蛙”的瓮中,身处其境而不觉危险将至。而正如“月晕而风,础润而雨”,市场的变局从来都是在不声不响中悄然开启。

贪念无境,泡沫终破,不如且复掌手中杯,只听取新声曲度。看官以为如何?

关键词:楼市,一线城市,限购令,北京二手房,一日游,限价,拐点,房事,库存

责任编辑:jockbang

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